La garantie des loyers impayés

Le risque d’un impayé de loyers constitue un réel frein pour le propriétaire ayant un projet d’investissement locatif, surtout lorsque ce dernier compte sur les loyers perçus pour rembourser le prêt ayant permis l’acquisition du bien immobilier. C’est pourquoi, certaines compagnies d’assurance proposent une garantie des loyers impayés (GLI) destinée à rembourser les échéances de loyers non réglés.

Qui peut souscrire une garantie des loyers impayés ?

La garantie des loyers impayés (GLI) est une assurance destinée aux propriétaires (personne physique ou personne morale) d’un bien immobilier destiné à être mis en location.

L’assurance GLI peut être souscrite sous certaines conditions, essentiellement relatives au type de bien immobilier loué et à la solvabilité du locataire.

Concernant le type de bien immobilier : Le bien immobilier pris en charge par l’assurance GLI ne peut être qu’un logement constituant la résidence principale du locataire, qu’il soit neuf ou ancien, loué vide ou meublé. Il ne peut s’agir d’un local professionnel ou commercial.

Concernant la solvabilité du locataire : Les conditions relatives à la solvabilité du locataire sont librement déterminées par l’assureur (et varient donc d’un assureur à un autre). Elles peuvent prendre en compte la situation professionnelle du locataire (ex : étudiant, salarié, intermittent du spectacle, indépendant etc.), la nature de son contrat de travail (ex : en présence d’un CDD, une durée minimale peut être exigée), ses ressources (ex : le loyer doit être inférieur ou égal à 33% du revenu net). Par ailleurs, lorsque l’assurance est souscrite en cours de bail, le locataire ne doit pas avoir fait l’objet d’un défaut de paiement (généralement dans les six à douze mois précédant la souscription du contrat d’assurance). Un dossier complet est également exigé avec une liste précise de pièces justificatives à fournir (ex : derniers bulletins de paie, avis d’imposition, pièce d’identité etc.).

D’autres conditions peuvent être fixées par l’assureur : la conformité du bail aux normes en vigueur, la présence de certaines clauses dans le bail (clause de solidarité pour les colocataires, clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, clause résolutoire pour défaut de présentation de l’attestation d’assurance habitation etc.), la rédaction d’un état des lieux préalablement à l’entrée du locataire en bonne et due forme, le versement d’un dépôt de garantie, la présence d’une caution solidaire lorsque celle-ci est autorisée etc.

Attention : Certaines compagnies d’assurance exigent que la souscription à l’assurance GLI soit antérieure à la signature du bail et vérifient eux-mêmes le dossier du locataire présélectionné.

A l’inverse, certains contrats d’assurance prévoient que c’est à l’assuré qu’il incombe de vérifier les conditions de solvabilité du locataire au regard des critères propres à l’assureur. Dans ce cas, l’assuré n’est informé qu’après le sinistre que le risque pour lequel il a souscrit le contrat ne répondait pas aux exigences de l’assureur et ne sera donc pas indemnisé.

A noter : Des compagnies d’assurance proposent une assurance GLI pour la colocation, parfois sous certaines conditions.

Est-elle obligatoire ?

L’assurance GLI n’est pas obligatoire. Le propriétaire est libre d’y souscrire ou non, avant la signature du bail ou en cours de bail (sous conditions déterminées par l’assureur).

Selon l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il est interdit de cumuler une assurance GLI avec une caution, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.

Pourquoi souscrire une garantie des loyers impayés ?

L’assurance GLI permet au propriétaire de garantir le paiement de toute somme qui lui est due (loyers, charges, indemnités d’occupation et taxes) en cas de défaillance du locataire, quel que soit le motif de non-paiement.

Elle est fortement recommandée, notamment lorsque le propriétaire a eu recours à un prêt ayant financé l’acquisition de son bien immobilier. En effet, en cas de défaillance du locataire et à défaut d’avoir souscrit une assurance, il se verrait contraint de rembourser son crédit immobilier sans aucun revenu locatif, ce qui pourrait impacter sa situation financière.

L’assurance GLI peut être accompagnée d’autres garanties complémentaires selon les besoins du propriétaire et la compagnie d’assurance :

L’assurance des détériorations immobilières qui indemnise le propriétaire en cas de dégradations, destructions ou altérations du logement causées par le locataire si elles ne sont pas couvertes intégralement par le dépôt de garantie. Sont généralement exclus les dommages résultants de la transformation du logement par le locataire (ex : pose d’une cloison), de l’usure normale ou du simple nettoyage. Il sera nécessaire de fournir à l’assureur les états des lieux d’entrée et de sortie afin de prouver les détériorations et de déterminer le montant de l’indemnisation.
La garantie vacance locative qui couvre le paiement des loyers, charges et taxes lorsque le logement n’est pas loué (ex : pendant la période transitoire entre deux locations, pendant la période nécessaire à la remise en état du logement détérioré etc.). Certains contrats ne couvrent les sommes dues qu’en cas de départ prématuré du locataire (sans respect du délai de préavis légal) ou en cas de décès de ce dernier.
La garantie de recours qui prend en charge les frais engagés par le propriétaire qui agit en justice pour recouvrer les loyers et charges impayés, résilier le bail et procéder à l’expulsion du locataire défaillant (frais et honoraires d’huissier de justice et d’avocat).
La garantie de protection juridique qui prend en charge les frais engagés par le propriétaire en cas de litige avec son locataire à propos du bail objet de la garantie (restitution du dépôt de garantie, réparations locatives etc.).

Comment fonctionne-t-elle ?

Chaque contrat d’assurance GLI prévoit sa propre procédure que le propriétaire devra suivre scrupuleusement en cas de sinistre (défaut de paiement du locataire) pour voir la garantie jouer.

Généralement, le contrat exige que le propriétaire mette en demeure le locataire de régler les loyers et charges, par lettre recommandée avec avis de réception, dans un délai déterminé (ex : à l’issue de trente jours de retard de paiement).

Il peut également demander à ce qu’un commandement de payer soit délivré par l’huissier de justice (dont les frais et honoraires seront pris en charge si la garantie de recours et/ou de protection juridique est incluse).

Si le locataire ne répond pas intégralement à ses obligations (absence de paiement ou paiement partiel de sa dette) malgré les démarches effectuées, le propriétaire procédera à la déclaration du sinistre auprès de l’assureur dans le délai imparti contractuellement afin d’être indemnisé dans les conditions prévues au contrat.

Attention : Au moment de la déclaration du sinistre par le propriétaire, la compagnie d’assurance vérifie que la procédure ait été respectée. A défaut, elle n’hésite pas à refuser l’indemnisation. Le propriétaire doit donc lire avec attention son contrat d’assurance et se montrer très réactif, dès le premier impayé.

Comment choisir sa garantie des loyers impayés ?

De nombreuses compagnies d’assurance et bancassurances proposent un ou plusieurs produits d’assurance GLI.

Selon les offres proposées par ces compagnies d’assurance ou bancassurances et les besoins du propriétaire, l’assurance GLI présente des garanties plus ou moins protectrices.

Quelques éléments auxquels il convient de prêter attention pour bien choisir son assurance GLI :

les conditions d’éligibilité des locataires : les assureurs peuvent poser des conditions plus au moins restrictives concernant la sélection du locataire (ex : le CDD d’un salarié doit avoir une durée minimale de 8 mois, le revenu net doit représenter au moins 3 fois le loyer etc.)
la franchise : période pendant laquelle les loyers impayés restent à la charge de l’assuré (ex : l’indemnisation n’intervient qu’à partir du 4ème mois impayé) ou montant qui restera à charge de l’assuré après indemnisation (ex : la franchise correspond généralement au montant du dépôt de garantie pour l’assurance des détériorations immobilières),
le plafond d’indemnisation : montant maximum versé par l’assureur en cas d’indemnisation et/ou durée maximale pendant laquelle l’indemnisation sera versée par l’assureur (ex : l’indemnisation est plafonnée à 2 ans),
la durée maximale de la vacance locative au delà de laquelle l’assurance GLI prévoit une interruption de couverture voire une résiliation du contrat d’assurance.

Afin de choisir l’assurance GLI présentant les garanties les plus adaptées aux besoins du propriétaire et au coût le plus avantageux, il est important de comparer les différentes offres proposées sur le marché et de faire ainsi jouer la concurrence.

Pour ce faire, le propriétaire peut consulter son assureur habituel (auto, habitation, mutuelle…) et/ou son conseiller bancaire lui ayant accordé le prêt utilisé pour financer son bien immobilier afin d’obtenir des renseignements sur leurs offres respectives, voire de les comparer entre elles.

Il peut également utiliser un comparateur en ligne ou recourir à un courtier en assurance afin d’obtenir une comparaison sur un plus grand nombre d’offres.

Quel est son coût ?

Le coût d’une assurance GLI varie en fonction de l’étendue de la couverture et des garanties.

Il s’exprime en pourcentage du montant annuel des loyers et charges qui oscille généralement entre 2% et 5%.

Comme exposer ci-dessus, comparer les différentes offres d’assurance GLI (notamment à l’aide de comparateurs en ligne ou de courtiers en assurances) permet de dénicher le meilleur contrat au moindre coût.

Bien que l’assurance GLI soit facultative, son coût ne doit pas constituer un frein pour le propriétaire.

En effet, en cas de défaillance du locataire, elle permet au propriétaire de ne pas supporter lui même les frais engendrés, qui peuvent s’élever à des montants très élevés.

En outre, les cotisations d’assurance sont déductibles des revenus fonciers (pour les locations vides) ou des bénéfices industriels et commerciaux (pour les locations meublées).

TEXTES DE REFERENCE :

Article 22-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : Non cumul du cautionnement et de l’assurance GLI

Pour en savoir plus, consultez https://www.legifrance.gouv.fr/