L'assurance propriétaire non occupant

Vous avez un projet d’investissement locatif ? Pensez à souscrire à l’assurance propriétaire non occupant ! Contrairement aux locataires, les propriétaires n’ont aucune obligation légale de souscrire une assurance habitation à moins que le bien immobilier soit soumis au régime de la copropriété. Mais même lorsque celle-ci est facultative pour le propriétaire, elle est fortement recommandée.

Qui peut souscrire une assurance propriétaire non occupant ?

L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) appartient à la famille des « assurances habitation ».

L’assurance PNO est destinée aux propriétaires (personnes physiques ou personnes morales) d’un bien immobilier qu’ils n’occupent pas eux-mêmes.

Ce bien immobilier peut être proposé à la location (vide ou meublée), occupé gratuitement ou resté inoccupé (vacant).

A noter : L’assurance habitation permet à l’assuré d’être indemnisé par la compagnie d’assurance en cas de sinistre survenu dans le logement.

La plupart des assureurs proposent des assurances multirisques habitation (MRH) qui couvrent :

– Pour l’assuré, les dommages affectant ses biens mobiliers et immobiliers (incendie, dégât des eaux, gel des canalisations, catastrophe naturelle, tempête, cambriolage, vandalisme, bris de glace etc.) ;

– Pour les tiers, la responsabilité civile de l’assuré et la responsabilité « vie privée » c’est-à-dire les dommages matériels ou immatériels causés par l’assuré ou les personnes dont il est responsable (la personne avec qui il vit en couple, enfants etc.) à des tiers, voisins ou visiteurs.

L’assurance habitation se décline en plusieurs offres selon les qualités du souscripteur et de l’occupant : l’assurance habitation locataire, l’assurance propriétaire occupant, l’assurance propriétaire non occupant.

L' assurance propriétaire non occupant est-elle obligatoire ?

L’assurance PNO est obligatoire uniquement pour les propriétaires d’un bien immobilier soumis au statut de la copropriété, que le logement soit occupé (à titre gratuit ou onéreux) ou vacant et ce depuis le 1^er janvier 2015, date d’entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur.

En effet, l’article 9-1 de cette loi dispose que « Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant […] ».

La loi Alur n’impose pas au copropriétaire d’être couvert contre tous les risques (incendie, dégât des eaux etc.) mais uniquement d’assurer sa responsabilité civile, c’est-à-dire d’être couvert lorsqu’un sinistre prend naissance dans son logement résultant de la négligence ou de l’imprudence du propriétaire lui-même ou de ses ayants droits, d’un trouble de jouissance, d’un défaut d’entretien du logement ou d’un vice de construction et ayant causé des dommages à des voisins, des tiers (visiteurs, passants etc.), aux occupants de son logement ou aux parties communes de l’immeuble.

Concernant les propriétaires de biens immobiliers qui ne sont pas en copropriété, l’assurance propriétaire non occupant n’est donc pas obligatoire.

Remarque : L’assurance propriétaire non occupants (PNO) peut aussi être appelée assurance copropriétaire non occupant (CPNO).

A noter : L’assurance habitation locataire est obligatoire dès lors que le logement est mis en location, que le bien immobilier soit soumis au statut de la copropriété ou non, qu’il soit loué vide ou meublé.

Le locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation couvrant a minima les risques locatifs c’est-à-dire couvrant les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux.

La couverture de cette assurance ne concerne que le logement loué lui-même. Les dommages causés aux voisins, aux tiers ou même aux biens personnels se trouvant dans le logement ne sont pas couverts à moins de prendre des garanties complémentaires

Le locataire doit justifier du respect de cette obligation d’assurance en remettant au propriétaire, à la remise des clefs, puis chaque année à la demande du bailleur, une attestation d’assurance. S’il ne le fait pas, le propriétaire peut :

Soit lui adresser une mise en demeure pour lui rappeler son obligation de s’assurer et l’informer que s’il ne le fait pas dans le délai d’un mois, le propriétaire prendra lui-même une assurance pour son compte et lui demandera le remboursement.
Soit demander la résiliation du bail après avoir fait délivré un commandement par un huissier de justice resté infructueux passé un mois.

A noter : L’assurance collective est obligatoire en présence d’une copropriété horizontale ou verticale.

Le syndicat des copropriétaires a l’obligation de souscrire pour le compte de la copropriété une assurance collective couvrant a minima la responsabilité civile.

L’assurance collective de la copropriété couvre les sinistres qui trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble provoqués par le bâtiment ou des éléments du bâtiment (ex : chute de l’immeuble, chute d’une tuile, marche d’escalier glissante etc.) ou une personne affectée au service de l’immeuble (ex : concierge, gardien etc.).

Elle vient compléter les assurances propres à chacun des copropriétaires afin que l’ensemble de l’immeuble (parties privatives et parties communes) soit couvert.

L’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires peut prévoir une assurance PNO pour l’ensemble des copropriétaires non occupants auquel cas il inutile d’en prendre une autre, sauf à faire double emploi.

Pourquoi souscrire une assurance propriétaire non occupant ?

Même lorsque l’assurance PNO n’est pas obligatoire, elle est vivement recommandée. En effet, elle permet aux propriétaires de :

Assurer sa responsabilité civile (obligatoire pour les biens immobiliers en copropriété, facultatif dans le cas contraire).
Protéger son patrimoine immobilier de sinistres intervenant en période d’occupation et palier ainsi l’éventuelle carence de l’assurance habitation du locataire. En effet, bien que le locataire ait l’obligation de souscrire une assurance habitation, celui-ci pourrait être amené à choisir, par souci d’économie, une assurance présentant des garanties faibles mais à un moindre coût. L’assurance souscrite par le locataire serait alors insuffisante en cas de sinistres importants.

Protéger son patrimoine immobilier en cas de sinistres intervenant en période d’inoccupation (logement vacant ou période transitoire entre deux locations) et se prémunir ainsi d’un défaut de couverture.

Compléter l’assurance collective souscrite par la copropriété (les garanties de copropriété sont parfois assorties d’importantes exclusions ou franchises).

Se couvrir en cas de défaut de l’assurance habitation du locataire (ex : le locataire ne paye pas son assurance habitation et celle-ci est résiliée) ou de l’assurance collective de la copropriété.

Comment choisir son assurance propriétaire non occupant ?

De nombreuses compagnies d’assurance déclinent leur assurance habitation en version PNO. Le propriétaire peut donc se rapprocher de son assureur habituel pour connaitre son offre en la matière. Certaines bancassurances disposent également d’une offre d’assurance PNO et la proposent généralement au moment de l’obtention du prêt servant à l’acquisition du bien immobilier

Il est toutefois recommandé d’utiliser un comparateur en ligne ou de recourir à un courtier en assurance afin de faire jouer la concurrence et choisir l’assurance PNO proposant les garanties les plus adaptées et au moindre coût.

Selon les compagnies d’assurance (ou bancassurances) et les besoins du propriétaire, l’assurance PNO peut proposer des garanties plus ou moins protectrices.

Pour choisir l’assurance PNO la plus adaptée, le propriétaire doit demander à son locataire (lorsque le bien immobilier est en location) et au syndic de copropriété (lorsque le bien immobilier est soumis au statut de la copropriété) quelles sont les assurances auxquelles ils ont souscrit respectivement.

Ainsi, en ayant connaissance de l’étendue de protection de chacune de ces assurances, le propriétaire peut souscrire une assurance PNO proposant les garanties minimales (lorsqu’elle est obligatoire) voire complémentaires à celles déjà souscrites.

Quelques éléments auxquels il convient de prêter attention pour bien choisir son assurance PNO :

la franchise : montant qui restera à charge de l’assuré après indemnisation,
le plafond d’indemnisation : montant d’indemnisation maximum versé par l’assureur en cas d’indemnisation,
la durée maximale de la vacance locative : l’assurance PNO peut prévoir une interruption de couverture voire une résiliation du contrat si le logement reste vacant pendant une durée supérieure à celle acceptée,
la prise en charge ou non de la perte de loyers suite à un sinistre ayant rendu le logement inhabitable (à ne pas confondre avec la garantie des loyers impayés) et le cas échéant, le plafond d’indemnisation,
la prise en charge ou non des dommages causés aux mobiliers (important pour les logements loués meublés – LMNP ou LMP) et le cas échéant, le plafond d’indemnisation,
la prise en charge ou non des dommages causés aux aménagements extérieurs (jardin, dépendances, piscine etc.) et le cas échéant, le plafond d’indemnisation,
la prise en charge ou non des dépenses liées à un litige judiciaire (protection juridique) et le cas échéant, le plafond d’indemnisation.

Quel est le coût d'une assurance propriétaire non occupant ?

Le prix d’une assurance PNO varie selon l’étendue de la couverture et des garanties choisies.

Il oscille entre 60 et 200 euros par an.

Elle sera généralement moins chère lorsque le bien immobilier est mis en location et donc déjà couvert par l’assurance habitation souscrite par le locataire.

L’utilisation d’un comparateur en ligne ou le recours à un courtier en assurances permettent de dénicher le meilleur contrat au meilleur prix.

Quel que soit le coût de l’assurance (et même si celle-ci est facultative), il ne doit pas constituer un frein pour le propriétaire. Etre bien protégé permet d’éviter de supporter sois même les frais (qui peuvent s’élever à des montants très élevés) nécessaires à la réparation d’un sinistre.

D’autant plus que les primes d’assurance sont déductibles des revenus fonciers (pour les locations vides) ou des bénéfices industriels et commerciaux (pour les locations meublées).

Questions/Réponses sur l'assurance propriétaire non occupant

Vous êtes propriétaire occupant d’un bien immobilier non soumis au statut de la copropriété, quelles sont vos obligations en matière d’assurance habitation ?

Vous n’avez aucune obligation d’assurance habitation. Néanmoins, la souscription d’une assurance habitation vous est recommandée pour couvrir les risques relevant de votre responsabilité civile et protéger votre patrimoine immobilier. Elle vous permet d’éviter d’avoir à supporter vous-même les frais de réparation des dommages causés à autrui ou à votre habitation (voire à son contenu mobilier) par des évènements comme l’incendie, le dégât des eaux, l’explosion, le cambriolage ect.

Vous êtes propriétaire non occupant d’un bien immobilier (vacant ou en location) non soumis au statut de la copropriété, quelles sont vos obligations en matière d’assurance habitation ?

Vous n’avez aucune obligation d’assurance habitation. En revanche, dans le cas où votre bien immobilier est mis en location, votre locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs.

Néanmoins, la souscription d’une assurance habitation propriétaire non occupant (PNO) vous est recommandée pour couvrir les risques relevant de votre responsabilité civile, protéger votre patrimoine immobilier de la défaillance de l’assurance de votre locataire (défaut d’assurance ou assurance peu protectrice), protéger votre patrimoine immobilier en période d’inoccupation (vacance locative ou période transitoire entre deux locations).

Vous êtes propriétaire occupant ou non occupant d’un bien immobilier soumis au statut de la copropriété, quelles sont vos obligations en matière d’assurance habitation ?

Vous avez l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile en votre qualité de copropriétaire. L’assurance couvre les sinistres prenant naissances dans votre logement résultant de votre négligence ou votre imprudence (ou de vos ayants droits), d’un trouble de jouissance, d’un défaut d’entretien du logement ou d’un vice de construction et ayant causé des dommages à des voisins, des tiers présents dans l’immeuble, aux autres habitations de l’immeuble ou à ses parties communes.

À cette obligation d’assurance responsabilité civile pour le copropriétaire, s’ajoute pour le locataire l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs.

Quid d’un local professionnel ou commercial ?

Concernant un local professionnel ou commercial :

– le propriétaire occupant ou non occupant d’un bien immobilier soumis au statut de la copropriété a l’obligation légale (article 9-1 de la loi Alur) de souscrire une assurance couvrant a minima sa responsabilité civile,

– le locataire a l’obligation contractuelle (et non pas légale comme en matière d’habitation) de souscrire une assurance habitation locataire couvrant a minima les risques prévus aux clauses du contrat,

– le syndicat des copropriétaires a l’obligation légale de souscrire une assurance collective couvrant a minima sa responsabilité civile.

TEXTES DE REFERENCE :

Articles L.121-1 à L.121-17 Code des assurances : Règles relatives aux assurances

Article 7 Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs: Obligation du locataire de fournir une attestation d’assurance

Article L. 215-1 à L. 215-4 Code des assurances : Assurance habitation

Article 9-1 Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : Obligations du copropriétaire et du syndicat des copropriétaires de s’assurer