La transformation d'un logement nu en meublé, est-ce possible ?
La location meublée d’un logement constituant la résidence principale du locataire présente plusieurs avantages :
- une majoration des loyers pérennisée par le dispositif d’encadrement des loyers mis en place dans certaines grandes villes ;
- des conditions de location plus souples définies par le Titre 1er Bis de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour les baux meublés (classiques et étudiants) et Titre 1er ter de cette même loi pour les baux mobilité ;
- une attractivité pour les logements meublés avec une forte demande réduisant ainsi le risque de vacance locative ;
- Des avantages fiscaux indéniables aussi bien sur les revenus locatifs et ce, quel que soit le régime fiscal choisi (les revenus locatifs s’entendent quasiment toujours nets d’impôt) que sur la plus-value immobilière.
Ces avantages conduisent tous à une meilleure rentabilité de l’investissement locatif.
Pour plus de précisions, consultez notre article : Quels sont les avantages de la location meublée constituant la résidence principale du locataire ?
Quelles sont les conditions de transformation d’un logement nu en meublé ?
Les conditions relatives au logement
Pour transformer un logement nu en un logement meublé afin de pouvoir bénéficier du régime applicable à la location meublée, il convient de remplir les conditions prévues au Titre 1er bis de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (articles 25-3 à 25-11) pour les baux meublés et au Titre 1er ter de cette même loi (articles 25-12 à 25-18) pour les baux mobilités.
Pour plus de précisions, consultez notre article : Quels sont les différents contrats de location à usage d’habitation ?
1. Le logement constitue la résidence principale du locataire
Le logement mis en location doit être un local à usage d’habitation et constituer la résidence principale du locataire c’est-à-dire que « le logement [doit être] occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation » (articles 2 et 25-3 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989) sauf lorsque le logement est loué par l’intermédiaire d’un bail mobilité.
En effet, « le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé […] à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique […], en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle » (article 25-12). La durée du bail mobilité peut varier entre 1 mois et 10 mois. Ainsi, lorsque la période d’occupation est inférieure à 8 mois, le logement ne peut être considéré juridiquement comme la résidence principale du locataire. En tout état de cause, le logement doit être un local à usage d’habitation qui constituera la résidence temporaire du locataire.
Cette condition est commune aux locations de locaux d’habitation en nu (article 2).
2. Le logement est décent
Le logement loué dans le cadre d’un bail meublé (article 25-4) ou d’un bail mobilité (article 25-12) doit être décent c’est-à-dire que le logement « ne [doit pas laisser] apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (article 6).
Là encore, cette condition est commune aux locations de locaux d’habitation en nu (article 6).
3. Le logement est équipé des éléments mobiliers obligatoires
Le logement loué dans le cadre d’un bail meublé (article 25-4) ou d’un bail mobilité (article 25-12) doit être meublé c’est-à-dire « équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » (article 25-4).
La liste des éléments de mobiliers que doit comporter impérativement le logement pour être qualifié de « meublé » est fixée par Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.
Ainsi, le logement meublé doit comporter au minimum les éléments suivants (article 2) :
« 1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »
Par ailleurs, chacune des pièces du logement doit être équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination (exemple : chaque chambre doit être équipée d’une literie avec une couette ou une couverture).
Pour plus de précisions, consultez notre article : Location meublée : Définition & liste du mobilier
Les conditions relatives au bailleur
1. La déclaration de l'activité meublée
- Le bailleur personne physique :
Le bailleur personne physique (ou en indivision entre personnes physiques) qui loue un logement meublé, qu’il soit Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP), doit déclarer son activité auprès du greffe du tribunal de commerce compétent. Depuis le 1er janvier 2023, cette déclaration peut se faire en ligne via le guichet unique sur le site Internet de l’INPI. Elle doit être faite dans les quinze premiers jours qui suivent le début de l’activité. La déclaration d’activité est gratuite.
La déclaration de l’activité LMP / LMNP permet au bailleur d’obtenir un numéro SIRET, de faire connaître l’existence de cette activité auprès des différentes administrations (fiscales notamment) et d’indiquer le régime d’imposition choisi (régime Micro-BIC ou régime réel). Elle est donc nécessaire pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux réservés aux bailleurs LMP / LMNP.
Pour en savoir plus sur les différents régimes fiscaux applicables aux Loueurs Meublés Professionnels (LMP) et Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP), consultez notre article : Quels sont les avantages de la location meublée constituant la résidence principale du locataire ?
Bien que la déclaration de l’activité de location meublée peut être effectuée par le bailleur lui-même, il peut être préférable d’être accompagné par un expert-comptable quant au choix du régime fiscal le plus adapté à sa situation afin d’optimiser son investissement locatif.
- Le bailleur personne morale :
Le bailleur personne morale (société civile immobilière – SCI, société à responsabilité limitée – SARL etc.) doit immatriculer sa société auprès du greffe du tribunal de commerce compétent.
Pour ce faire, plusieurs formalités doivent être accomplies : choix de la forme juridique, rédaction des statuts, ouverture d’un compte bancaire, dépôt du capital social, publication de la création au journal d’annonces légales, choix du régime fiscal, inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
L’objet social de la société doit rendre possible l’acquisition, la location et la gestion d’un bien immobilier. Lorsque l’objet initial de la société ne le permet pas, une modification des statuts doit être effectuée.
Par ailleurs, la transformation d’un logement nu en meublé peut avoir des conséquences fiscales importantes pour la société. Par exemple, une SCI à l’impôt sur le revenu (IR) qui est propriétaire du logement devra impérativement passer à l’impôt sur les sociétés (IS) pour pouvoir louer le logement en meublé.
2. L'absence de déficit foncier
Le propriétaire (personne physique ou morale) d’un logement mis à la location en nu (c’est-à-dire non meublé) et relevant du régime d’imposition au réel, peut déduire ses charges de ses revenus fonciers.
Lorsque les charges sont supérieures aux revenus fonciers, le propriétaire génère un déficit foncier. Ainsi, le déficit foncier correspond à la part de charges qui est supérieure aux revenus fonciers (c’est-à-dire la différence entre charges et revenus fonciers).
Ce déficit foncier peut être déduit du revenu global du propriétaire, dans la limite de 10. 700 euros par an, permettant ainsi de diminuer le montant de l’impôt.
Aussi, lorsque le propriétaire a bénéficier d’une économie d’impôt grâce au déficit foncier, la transformation du logement nu en meublé ne peut pas être immédiate.
En effet, la transformation ne sera possible qu’à l’issu d’un délai de 3 ans suivants l’apurement du déficit foncier.
Exemple : Un propriétaire paie en juin de l’année N des travaux réalisés dans un logement le 1er juillet de l’année N. Le paiement de ces travaux génère un déficit foncier qu’il impute sur son revenu global déclaré au titre de l’année N. Ce déficit foncier n’est pas remis en question s’il loue le logement en nu jusqu’au 31 décembre de l’année N+3. La transformation du logement nu en meublé ne pourra se faire qu’à l’année N+4.
A quel moment procéder à la transformation du logement nu en meublé ?
La transformation du logement nu en logement meublé implique des changements sur le logement (ameublement) mais aussi sur les conditions de location et donc sur le contrat de location.
En effet, la location nue est soumise aux dispositions du Titre 1er de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (articles 1 à 25-2) alors que la location meublé est soumise au Titre 1er bis (bail meublé) ou Titre 1er ter (bail mobilité).
Ainsi, les règles applicables aux contrats de location diffèrent selon le type de bail considéré : bail nu, bail meublé, bail mobilité.
Exemples :
- La durée du bail est a minima de 3 ans (voire 6 ans) pour le bail nu, 1 an (voire 9 mois) pour le bail meublé et entre 1 mois et 10 mois pour le bail mobilité ;
- Le montant du dépôt de garantie ne peut dépasser 1 mois de loyer en principal pour le bail nu, de 2 mois de loyer en principal pour le bail meublé, et est interdit pour le bail mobilité.
- La durée de préavis est de 3 mois (pouvant être réduit à 1 mois) pour le locataire et 6 mois avant le terme du bail pour le bailleur dans le cadre d’un bail nu ; 1 mois pour le locataire et 3 mois avant le terme du bail pour le bailleur dans le cadre d’un bail meublé ; 1 mois pour le locataire et interdit pour le bailleur de donner congé dans le cadre d’un bail mobilité.
Pour en savoir plus sur les principales différences entre le bail nu, bail meublé et bail mobilité, consultez notre article : Quels sont les différents contrats de location à usage d’habitation ?
C’est pourquoi, il est difficilement envisageable d’effectuer la transformation d’un logement nu en un logement meublé en cours de bail, c’est-à-dire lorsque le logement objet de la transformation est occupé par un locataire.
En effet, la transformation en cours de bail nécessiterait un accord exprès du locataire puisque de nouvelles conditions de location s’appliqueront (et notamment une durée de location qui passera de 3 ans à 1 an).
Par ailleurs, plusieurs questions se soulèveront au moment de la transformation en cours de bail :
- Le propriétaire doit-il racheter les meubles du locataire ? A quel prix pour ne léser aucune partie ?
- Que faire des meubles du locataire qui refuse de les vendre au propriétaire (meubles d’une grande qualité, meubles de famille etc.) ? Qui prend en charge les frais de déménagement et de stockage ?
- Le locataire accepte-t-il de payer un loyer plus élevé (interdit dans les zones tendues) ?
- Le locataire accepte-t-il les nouvelles conditions du bail (durée de location réduite, montant du dépôt de garantie doublé si bail meublé etc.) ?
Les changements de conditions de location étant importantes, il conviendra de privilégier la conclusion d’un nouveau contrat de location plutôt qu’un simple avenant au contrat initial. Par ailleurs, toutes les modalités de changement (et ainsi toutes les réponses aux questions sus-posées) devront être prévues précisément et par écrit afin d’éviter tout litige.
Ainsi, il sera préférable de procéder à la transformation du logement nu en meublé entre deux locations, c’est-à-dire au départ du locataire en place et avant toute nouvelle mise en location.
Afin de limiter voire éviter toute vacance locative, il sera judicieux d’anticiper la transformation (exemple : achat du mobilier dès réception du congé du locataire, prise de contact avec un expert-comptable pour choisir le régime fiscal etc.).
Notre agence locative à Lyon collabore étroitement avec un cabinet d’expertise comptable local, ARIS Expertise, qui sera en mesure de vous accompagner dans toutes vos démarches administratives, juridiques, comptables et fiscales pour votre activité de location meublée. Vous pouvez consulter son site Internet : Expert comptable immobilier.
Sources :
Article 2 : Définition résidence principale
Article 6 : Définition logement décent
– Titre 1er bis – Régime juridique applicable aux logements loués meublés
– Titre 1er ter – Régime juridique applicable aux logements loués meublés dans le cadre d’un bail mobilité
- Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 : Liste des éléments mobiliers obligatoires pour le logement meublé comme résidence principale
BOFIP : Définition fiscale location meublée et régime applicable
BOFIP : Déficit foncier
Rédigé le 02/02/2023