Location meublée : définition & liste mobilier
Vous êtes propriétaire et souhaitez louer votre logement en meublé ?
Il est vrai que la location meublée présente plusieurs avantages : plus de souplesse dans les conditions de location, revenus locatifs majorés, fiscalité favorable…
Mais qu’est-ce qu’un logement meublé ? Existe-t-il une liste de mobilier que doit contenir un logement pour être qualifié de meublé ?
La Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite « Loi Alur » a instauré un véritable régime juridique propre aux contrats de location portant sur un logement meublé. Ainsi, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 s’est vu ajouter le Titre Ier bis qui donne une définition juridique du logement meublé. Le Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 est venu préciser la liste des éléments de mobilier obligatoires. En guise de preuve et afin d’éviter tout risque de requalification, un inventaire du mobilier devra être dressé dans le même temps que l’état des lieux.
La définition de logement meublé
L’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 donne une définition juridique du logement meublé. Il s’agit d’« un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »
Ainsi, plusieurs conditions doivent être réunies pour qu’un logement soit qualifié de meublé :
- Le logement doit être décent c’est-à-dire « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (article 6) ;
- Le logement doit être « équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants […] ». La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par le Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.
A noter : Cette définition du logement se trouvant au Titre 1er bis de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, seuls les logements constituant la résidence principale du locataire sont concernés, c’est-à-dire ceux occupés au moins 8 mois par an par le locataire, sauf exceptions.
La liste des meubles obligatoires
Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 « fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé » indique dans son article 1 que « Chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination. »
L’article 2 liste de manière exhaustive les éléments de mobilier que doit comporter au minimum un logement pour qu’il soit qualifié de meublé, à savoir :
- « 1° Literie comprenant couette ou couverture »
La literie peut s’entendre comme étant l’ensemble des équipements d’un lit : sommier, matelas, traversin, oreiller, alèse, drap, couverture… Le décret ne donne aucune définition de la literie et précise seulement qu’elle doit comprendre une couette ou une couverture, sans mentionner d’autres équipements. En l’absence de définition juridique et de jurisprudence en la matière, l’équipement minimum de la literie semble comprendre un sommier (pouvant être intégré à un canapé-lit), un matelas et une couette ou couverture. La fourniture du linge de lit (alèse, drap-housse, drap, housse de couette, taies d’oreiller et de traversin) n’est probablement pas une exigence, cela relevant davantage à une prestation hôtelière ou para hôtelière. Quid des oreillers et/ou traversins ?
- « 2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher »
Il semblerait que l’objectif poursuivi soit d’assurer à l’occupant une nuit « paisible » en imposant un dispositif d’occultation des fenêtres, limitant ainsi la pénétration de la lumière, uniquement dans les pièces servant de chambre à coucher. Ainsi, toutes les fenêtres d’un studio doivent être équipées d’un dispositif d’occultation, la seule et unique pièce ayant également un usage de couchage. Les dispositifs d’occultations peuvent être installés à l’intérieur comme à l’extérieur du logement. Il peut s’agir de volets (roulants, battants, pliants ou persiennes), de stores ou encore de rideaux occultant.
- « 3° Plaques de cuisson »
- « 4° Four ou four à micro-ondes »
- « 5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C »
- « 6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas »
Là encore, des précisions pourraient être apportées quant aux équipements minimum devant composer la « vaisselle ». Le bon sens impose d’équiper a minima son logement d’assiettes, de fourchettes, de couteaux, de cuillères et de verres.
- « 7° Ustensiles de cuisine »
De même pour les « ustensiles de cuisine » qui devraient comprendre au moins une casserole et une poêle.
- « 8° Table et sièges »
Il est à noter ici que le mot « siège » est au pluriel. Ainsi, il est nécessaire de mettre à disposition du locataire (même vivant seul) au moins deux « sièges » (chaise, tabouret, canapé, fauteuil, banc …)
- « 9° Etagères de rangement »
Le mot « étagère » est lui aussi au pluriel. Il convient d’en mettre à disposition plusieurs. Cependant, il semble tout à fait possible de remplacer ces étagères par un ou plusieurs meubles de rangement (contenant alors plusieurs étagères) comme une armoire ou une commode.
- « 10° Luminaires »
- « 11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »
Les différents sites Internet du gouvernement précisent pour cette catégorie qu’il convient de prévoir un « aspirateur s’il y a de la moquette », « balai et serpillière pour du carrelage ». Les produits ménagés ne semblent pas visés. Néanmoins, si le logement est constitué de matériaux particuliers (marbre, ardoise, bois…), il peut être préférable de mettre à disposition les produits adaptés, ne serait ce que pour s’assurer d’un bon entretien par le locataire.
A noter : Avant l’entrée en vigueur de ce décret au 1er septembre 2015, aucun texte ne précisait les critères d’ameublement que devaient respecter les logements meublés. La jurisprudence, intervenue à plusieurs reprises en la matière, avait dégagé plusieurs critères. Le logement devait être doté de meubles et d’éléments d’équipement en nombre et qualité suffisant pour permettre au locataire d’y vivre normalement avec ses seuls effets personnels, notamment un lit et une table (CA Paris, 6e ch. B, 19 juin 2008), des ustensiles de cuisine et de vaisselle (CA Paris, 4e ch., 22 févr. 2011)…
Le risque de requalification en logement loué vide
Comme exposé précédemment, tout logement décent et occupé à titre de résidence principale qui ne serait pas garni a minima des 11 éléments prévus par le décret, « en nombre et en qualité suffisants », ne pourrait être qualifié de logement meublé.
Ainsi, en cas de litige, il appartiendra au juge de déterminer si les critères pour qualifier un logement de meublé sont réunis. A défaut, il pourra requalifier le bail de logement meublé (ou le bail mobilité) en bail de logement vide, ce qui aura une incidence sur le régime applicable au contrat de location et donc sur ses caractéristiques essentielles : durée de la location, durée de préavis, droit de préemption en cas de congé pour vente etc. En outre, le bailleur qui profitait des avantages fiscaux ne pourra plus en bénéficier (voire fera l’objet d’une régularisation fiscale en cas de contrôle).
En revanche, la liste prévue par le décret n’indique que les équipements minimum. Ainsi, le bailleur est libre d’ajouter des meubles comme une machine à laver, un lave-vaisselle, un fer et une table à repasser, un étendoir, un téléviseur, une cafetière, des éléments décoratifs (tableaux, vases, tapis, coussins…) etc. Les objectifs poursuivis peuvent êtres multiples : attirer les locataires et réduire ainsi la vacance locative (bien loué plus rapidement, moins de changements de locataires qui restent plus longtemps…), justifier un complément de loyer dans les zones soumises à un encadrement, offrir plus de confort aux locataires…
L'inventaire et l'état détaillé du mobilier
L’article 25-5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’ : « Un inventaire et un état détaillé du mobilier [doivent être] établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, [doivent être] signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux. »
Ainsi, les parties doivent dresser la liste complète des éléments du mobilier équipant le logement, aussi bien les éléments obligatoires que ceux ajoutés par le bailleur (éléments de décorations, mobiliers facultatifs…). Cet inventaire doit également préciser la quantité des éléments (nombre de chaises, d’assiettes, de verres…) et préciser leur état (neuf, bon état, état d’usage …). Souvent, le bailleur (ou son mandataire) prépare cette liste à l’avance (tout comme l’état des lieux) et, lors de la remise des clefs, complète et modifie ces documents en présence et en accord avec le locataire, au fur et à mesure du tour effectué dans le logement.
Bien que cette formalité soit fastidieuse, son caractère obligatoire s’explique pour plusieurs raisons :
- L’inventaire dressé à l’entrée dans le logement permet de prouver que les critères permettant de qualifier un logement de « meublé » étaient réunis lors de la remise des clefs justifiant ainsi l’application du régime spécifique du bail meublé.
- L’inventaire dressé lors du départ du logement permet quant à lui de justifier, après comparaison avec l’inventaire d’entrée, les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie en cas de mobiliers dégradés ou manquants.
Remarque : Le retrait de tout ou partie des meubles garnissant le logement par le locataire n’est pas susceptible, à défaut d’accord du bailleur, de modifier la qualification du logement meublé et ainsi le régime juridique de la location (CA Paris, 4e ch., 13 déc. 2011).
A noter : Les meubles et équipements garnissant le logement n’ont pas à être neufs. Néanmoins, ceux mentionnés au contrat de location (et donc ceux figurant dans les documents annexes notamment l’état des lieux d’entrée et l’inventaire du mobilier) doivent être en « bon état d’usage et de réparation » et en « bon état de fonctionnement », mêmes lorsqu’ils ne sont pas obligatoires car non prévus par la liste (article 6).
La Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « Loi Elan » a apporté une nouvelle modification majeure à la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en ajoutant le Titre Ier ter intitulé « Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité » (comprenant les articles 25-12 à 25-18). Ce titre vient créer un nouveau contrat de location à usage d’habitation : le bail mobilité. Le bail mobilité est un contrat de location qui porte lui aussi sur un logement meublé. D’ailleurs, l’article 25-12 se réfère à la définition de l’article 25-4 pour qualifier un logement meublé dans le cadre d’un bail mobilité.
Sources :
– Titre 1er – Régime général
Article 2 : Définition résidence principale
Article 6 : Définition logement décent + obligation pour le bailleur de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement
– Titre 1er bis – Régime juridique applicable aux logements loués meublés
– Titre 1er ter – Régime juridique applicable aux logements loués meublés dans le cadre d’un bail mobilité
Rédigé le 12/10/2022