Le rendement locatif

Vous vous apprêtez à réaliser un investissement immobilier ? Vous souhaitez savoir s’il s’agit d’une « bonne affaire » ? Vous voulez estimer les gains pouvant être rapportés par le bien immobilier ?

Comment calculer la performance d’un investissement immobilier ? Combien l’immobilier rapporte-t-il ? Quelle différence entre rentabilité et rendement ?

Loximmo vous explique tout sur le rendement locatif et vous conseille sur votre investissement immobilier afin qu’il soit optimisé !

Rendement locatif ou rentabilité locative, quelle différence ?

Rendement locatif et rentabilité locative sont souvent utilisés indifféremment. Bien qu’ils soient tous les deux des indicateurs de performance d’un investissement immobilier (exprimés en pourcentage), il s’agit de deux notions distinctes à ne pas confondre.

Le rendement locatif correspond au ratio des revenus générés par un logement mis en location par rapport à son prix d’acquisition.

La rentabilité locative correspond au ratio des revenus générés par la location du logement et de la variation de prix du logement par rapport à son prix d’acquisition.

Ainsi, le rendement locatif intègre uniquement la performance relative aux revenus générés par la location du logement tandis que la rentabilité locative intègre, en plus des revenus locatifs générés (rendement locatif), l’éventuelle plus-value réalisée à la revente du bien immobilier.

Rendement locatif, comment le calculer ?

Le rendement locatif brut annuel

Le rendement locatif brut annuel correspond à la somme des revenus générés sur une année par l’acquisition du bien immobilier (loyers mensuels, charges récupérables sur le locataire…) rapportée au prix d’acquisition du bien immobilier.

Rendement locatif brut annuel = [(Loyers mensuels + charges mensuelles)*12] / Prix d’achat du bien immobilier * 100

Exemple : Un studio acheté 150 000 € et loué 500 € par mois charges comprises a un rendement locatif brut annuel de 4 %

Calcul : [(500 x 12) /150 000] x 100 = 4

Bien que le calcul du rendement locatif brut annuel donne une première indication sur la performance d’un bien immobilier, il est toutefois incomplet car ne prend pas en compte l’ensemble des charges supportées par le propriétaire.

Le rendement locatif net annuel

Le rendement locatif net annuel s’obtient après déduction des différentes charges liées à l’investissement immobilier. Il s’agit du rendement locatif net de charges ou net de frais. Pour le calculer, il convient de retirer des revenus locatifs perçus (loyers et charges récupérables) les éléments suivants :

Les frais liés à l’acquisition du bien immobilier (frais de notaire, droits de mutation s’élevant environ à 8% du montant brut dans l’ancien) ;
Les frais liés au crédit immobilier servant à financer l’acquisition du bien immobilier (frais de dossier bancaire, assurance emprunteur, intérêts d’emprunt, frais de la garantie etc.) ;
Les dépenses d’ameublement en cas de location meublée ;
Les charges locatives non récupérables (c’est-à-dire celles qui restent à la charge du propriétaire : dépenses d’amélioration de l’immeuble) ;
Les frais de réparation ou travaux ne relevant pas de l’entretien courant à la charge du locataire (changement d’appareils de chauffage, changement des fenêtres etc.) ;
Les diverses assurances (assurance propriétaire non occupant – PNO, garantie des loyers impayés – GLI etc.) ;
Les frais de gestion (frais de mise en location et/ou de gestion locative de l’agence locative) ;
Les honoraires de professionnels (expert-comptable, Huissier de justice, Avocat, Notaire etc.) ;
La taxe foncière.

Exemple : Un studio acheté 150 000 € et loué 500 € par mois charges comprises avec un total de 1462 euros de charges diverses (600 euros de taxe foncière, 7% de frais de gestion et 400 euros de charges non récupérables) a un rendement locatif net annuel de 3.02 %.

Calcul : [(500 x 12) – 1462]/150 000 *100 = 3,02

En toute logique, le rendement locatif net annuel est inférieur au rendement locatif brut annuel. Plus précis, le rendement locatif net annuel correspond davantage au rendement réel obtenu.

Le rendement locatif net-net annuel

Le rendement locatif annuel net-net correspond au rendement locatif annuel net auquel il convient d’ajouter les éléments concernant la fiscalité : imposition sur les revenus locatifs (dépend de la situation personnelle de l’investisseur et du mécanisme fiscal choisi : régime réel, régime micro-foncier, régime micro BIC etc.), prélèvements sociaux et éventuels avantages fiscaux octroyés par les dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, Censi-Bouvard, Denormandie etc.). Il s’agit du rendement locatif annuel net de charges (ou de frais) et net d’impôt.

Rendement locatif, valable combien de temps ?

Les revenus locatifs et les charges peuvent varier d’une année à l’autre (claude s’indexation du loyer pouvant modifier son montant à la hausse comme à la baisse, charges de copropriétés pouvant évoluer en fonction des résolutions votées en assemblée générale etc.). Le rendement locatif doit donc être calculé pour chacune des années que dure l’investissement.

Rendement locatif optimum, quel bien immobilier privilégier ?

Le rendement locatif annuel d’un investissement immobilier varie généralement entre 2% et 7%, voire davantage dans certains cas. La performance d’un bien immobilier dépend de plusieurs paramètres : zone géographique, superficie, nombre de chambres, année de construction de l’immeuble, location nue ou meublée, qualité des meubles et équipements du logement (lave-vaisselles, lave-linge, climatisation etc.), prestations offertes par la copropriété (parc, aire de jeux pour enfants, cours de tennis, piscine, gardien etc.), caractéristiques ou annexes éventuelles louées avec le bien immobilier (balcon, terrasse, place de stationnement, cave, jardin etc.), performances énergétiques du bien immobilier (note au diagnostique de performance énergétique – DPE) etc.

Zone géographique

L’emplacement géographique du bien immobilier est une notion large qui comprend aussi bien la ville ou commune dans laquelle il se situe, que le quartier ou arrondissement, les commodités à proximité (écoles, supermarchés, transports en commun etc.). La localisation du bien immobilier est une caractéristique essentielle à l’achat comme à la location. Les biens immobiliers ayant une bonne situation géographique sont effectivement les plus chers au mètre carré. Ils sont également ceux qui se louent à des loyers plus élevés, rapidement, avec moins de turn-over et de vacance locative. Attention toutefois aux règles juridiques en vigueur visant à encadrer le montant des loyers pour les logements se trouvant en zones dites “tendues” ou encore dans les grandes agglomérations (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux etc.).

Superficie et nombre de chambres

Les petites surfaces (studios, T1) se louent généralement plus chères au mètre carré par rapport aux moyennes et grandes surfaces (plusieurs chambres). En revanche, elles sont également plus chères au mètre carré à l’achat. Les locataires de petites surfaces sont principalement des étudiants ou jeunes actifs pour des durées de location relativement courtes (le temps de leurs études ou de leurs premiers pas en entreprise) tandis que les locataires des moyennes ou grandes surfaces sont essentiellement des familles qui cherchent une certaine stabilité et durabilité et qui auront tendance à s’investir davantage dans l’entretien de leur logement. Cela implique plus de turn-over, de risque de vacance locative, de risque de dégradation et de frais de gestion locative (plus d’entrée/sortie avec rédaction de bail et état des lieux) pour les petites surfaces. A noter que les moyennes ou grandes surfaces peuvent être adaptées à la colocation permettant de bénéficier des avantages (mais aussi inconvénients) des petites surfaces.

Année de construction et performance énergétique

L’année de construction de l’immeuble donne des indications sur les prestations offertes par la copropriété (stationnement, local à vélos, ascenseur etc.), sur la qualité du bâti (matériaux de construction utilisés, qualité des menuiseries, normes respectées en termes d’isolation, types d’appareils de chauffage etc.) et l’état du logement. Par exemple, un bien neuf est souvent plus cher à l’achat mais ne nécessitera pas de travaux et offrira un meilleur confort au locataire. Par ailleurs, l’année de construction de l’immeuble et les équipements qui le composent impactent directement les performances énergétiques du bien immobilier inscrites au DPE. Le Gouvernement ayant adopté la Loi Climat et résilience du 22 août 2021 visant notamment à lutter de façon progressive contre les passoires thermiques (logements classés E, F et G), les propriétaires doivent prendre en compte la note du logement obtenue au DPE dans leur projet d’investissement : gel des loyers F et G depuis août 2022), interdiction progressive de louer un bien énergivore, travaux de rénovations énergétiques indispensables. De plus en plus de biens immobiliers E, F et G sont proposés à la vente avec une légère décote sur le prix en raison de la note au DPE. Bien que le prix d’acquisition soit intéressant, il convient de bien évaluer les risques et les frais qui devront être engagés dans les années à venir pour poursuivre leur location.

Pour en savoir plus : Loi Climat et Résilience – calendrier des obligations des propriétaires

Type de location

Les loyers des logements meublés sont systématiquement plus élevés que les loyers des logements nus (en général 20% de plus). En effet, les logements meublés garantissent aux locataires une installation simple et rapide (pas de déménagement), une économie de frais d’ameublement (pas de meubles à acheter) et correspondent souvent à leur projet de vie du moment. Les locataires de logements meublés étant souvent des étudiants ou jeunes actifs, les inconvénients sont les mêmes que ceux des petites surfaces : durée de location plus courte, plus de turn-over, risques de vacance locative et de dégradations plus importants, plus de frais à la charge du propriétaire.

Pour en savoir plus : Quels sont les avantages de la location meublée constituant la résidence principale du locataire ?

Les investissements (immobiliers mais pas que !) les moins risqués sont également les moins rentables. Un rendement élevé compense un risque plus important ; tandis que la sécurité est la contrepartie d’un rendement moins important.

Rendement locatif, quel est le bon taux ?

Le rendement locatif d’un bien immobilier dépend de nombreux paramètres : prix d’achat, travaux à effectuer, situation géographique, montant du loyer pouvant être pratiqué, montant des charges de copropriété, législations et réglementations en vigueur etc. Il est donc impossible de déterminer un taux de rendement « commun ».

Le taux de rendement est souvent plus faible dans les grandes agglomérations ou les villes attractives car les prix des biens immobiliers sont élevés. En revanche, les loyers pratiqués sont eux aussi élevés, la demande locative est forte et le risque de vacance locative est réduit.

Pour pouvoir déterminer si son taux de rendement locatif est cohérent, il convient de le comparer avec les taux de rendement généralement obtenus dans la ville ou commune concernée.

Rendement locatif et encadrement des loyers, quel impact ?

Des règles viennent encadrer le montant des loyers dans certaines villes où le marché immobilier est tendu avec une offre de logements à la location insuffisante pour satisfaire l’intégralité de la demande. Il existe deux types d’encadrement des loyers :

les règles applicables aux communes en zone tendue : encadrement de l’augmentation des loyers ;
les règles spécifiques prises par arrêtés préfectoraux et notamment à Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine commune, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux etc. : « plafonnement » des loyers avec un loyer de référence majoré auquel peut s’ajouter (sous certaines conditions) un complément de loyer.

Ces règles sont cumulatives lorsque le logement se trouve à la fois en zone tendue et dans une ville ayant mis en place un dispositif d’encadrement des loyers.

A ces règles visant à encadrer les loyers dans les zones où la demande de logements est forte, s’ajoute la Loi Climat et résilience du 22 août 2021 visant à lutter contre les passoires thermiques qui interdit toute augmentation de loyer pour les logements de classes F et G, et prochainement une interdiction totale de mise en location des logements de classes E, F et G.

Ces règles devant être respectées par les propriétaires à peine de sanctions, il convient de les prendre en compte afin de fixer le montant du loyer en conformité et calculer justement le rendement locatif d’un bien.

Rendement locatif : 6 conseils pour réussir son investissement

Déterminer son objectif

Investir dans l’immobilier peut poursuivre plusieurs objectifs : constituer un patrimoine, mettre le bien en location pour percevoir des revenus locatifs, reprendre le bien pour loger un proche (enfant, ascendants…), reprendre le bien pour y habiter personnellement, revendre le bien pour dégager une plus-value… Pour choisir le bien immobilier qui correspond, la stratégie locative adaptée (bien nu ou meublé, choix du bail et de sa durée, locataires visés, colocation etc.) et réaliser les éventuels arrangements financiers et fiscaux adéquats (création d’une SCI ou détention en nom personnel, statut LMNP / LMP, dispositif défiscalisant type Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard etc.), l’objectif de l’investissement immobilier doit être clairement défini préalablement à l’achat.

Bien acheter

Les bonnes affaires n’existent (quasiment) pas. Toutefois, il convient d’acheter a minima au prix le plus juste. Pour cela, il est nécessaire d’étudier le marché immobilier local et de prendre en considération tous les frais qui devront être engagés suite à l’acquisition (évaluation des travaux à réaliser, charges de copropriétés etc.). La rentabilité d’un bien immobilier se fait à l’achat !

Ne pas lésiner sur l'adresse

La valeur d’un bien immobilier repose essentiellement sur sa localisation géographique. Un bien ayant une situation idéale trouvera preneur (aussi bien à la vente qu’à la location) rapidement et au meilleur prix.

Prendre en compte tous les éléments financiers

Le calcul du rendement locatif annuel net voire net-net permet de prendre en considération tous les éléments financiers qui vont impacter la performance de l’investissement immobilier (bien intégrer dans le calcul les différentes charges, taxes, honoraires etc.).

Garder une marge de manœuvre financière

Le propriétaire doit se constituer une épargne suffisante pour pouvoir pallier aux éventuelles défaillances de son locataire ou tout autre imprévu (impayés de loyers, vacance locative, travaux etc.). Cette précaution à prendre est d’autant plus motivée lorsqu’un crédit immobilier a été souscrit pour financer l’achat, les mensualités de prêt devant être honorées.

Bien s'entourer

Agent immobilier, gestionnaire locatif, expert-comptable… autant de professionnels qui peuvent vous conseiller et vous accompagner dans votre investissement immobilier. Les règles juridiques, comptables et fiscales applicables à l’immobilier et au logement étant nombreuses et complexes, il est primordial de les maîtriser pour optimiser son investissement immobilier.

Confier la gestion locative à une agence locative, quel impact sur le rendement locatif ?

La gestion locative comprend l’ensemble des opérations visant à administrer un bien immobilier mis en location : mise en location du bien immobilier (visites, réception et étude des dossiers, rédaction du bail, réalisation de l’état des lieux, prise de garantie etc.), gestion de la location (réception des loyers, envoi des quittances, gestion des réparations, travaux, sinistres, réception ou envoi des congés etc.) etc. Ces différentes tâches sont souvent chronophages et peuvent s’avérer complexes. Déléguer tout ou partie de ces missions à une agence de gestion locative représente un coût qui va nécessairement réduire le rendement locatif. Cependant, recourir à un professionnel qualifié permet d’optimiser les chances de rentabiliser son investissement locatif en sécurisant les relations juridiques (contrat de location conforme à la législation en vigueur, liste des mobiliers respectée dans le cadre d’une location meublée, prise de garantie comme une ou plusieurs cautions ou encore une assurance garantie loyers impayés pour assurer le paiement des loyers etc.) et en réduisant les risques supportés par le propriétaire (contentieux, vacance locative, dégradations etc.). Par ailleurs, les frais de gestion locatives sont déductibles des revenus imposés.