La gestion de la colocation
Vous êtes propriétaire d’un logement comportant plusieurs chambres ? Votre logement se trouve à proximité d’un site d’intérêt (écoles supérieures, hôpitaux, proche des transports en commun …) ?
Votre logement peut être idéal pour mettre en place une colocation !
Loximmo vous explique tout sur la colocation et s’occupe de la gestion de votre colocation.
La colocation, c'est quoi ?
La Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite « Alur » a introduit l’article 8-1 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 donnant une définition juridique de la colocation. Il s’agit de « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant la résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat ».
Ainsi, dès lors qu’il y a plusieurs signataires au bail ou qu’il y a autant de bail que de locataire, une colocation est constituée et ce, quelle que soit la nature des liens entre les occupants (frères/sœurs, amis, ou encore absence de tout lien). Cela signifie qu’un contrat de location signé par des concubins (couple non marié, non pacsé) est juridiquement soumis au régime de la colocation.
Le régime de la colocation s’applique aussi bien pour les logements loués nus que ceux loués meublés.
La colocation, bail unique ou baux multiples ?
La colocation peut être formalisée par un bail unique signé par tous les occupants ou par de multiples baux (un bail conclu et signé pour chaque occupant). Le choix du nombre de baux a impact sur la gestion locative. Il est donc important de comprendre les principales différences entre ces deux options.
Bail unique | Baux multiples | |
Logement | La totalité du logement est loué à l’ensemble des colocataires (les colocataires se répartissent le logement à leur convenance, pas d’attribution de chambre ou autres parties privatives) | Le logement est divisé en parties privatives (chambres) et parties communes mises à disposition de tous les locataires (pièce de vie, cuisine, salle d’eau ou salle de bains, WC etc.). Chaque chambre est attribuée à un locataire. |
Chambre | Aucune obligation quant à la superficie des chambres | Chaque chambre doit impérativement faire a minima 9 m² |
Bail | Un seul bail pour tous les colocataires (tous les colocataires doivent être signataires) | Un bail pour chacun des colocataires (mentionnant la partie privative et les parties communes). |
Etat des lieux d'entrée | Un seul état des lieux est établi, portant sur la totalité du logement et valable pour tous les colocataires (tous les colocataires doivent être signataires) | Un état des lieux pour chacun des colocataires portant uniquement sur la partie privative. L’état des lieux des parties communes est inutile puisqu’il est interdit pour le propriétaire de retenir la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun. |
Versement dépôt de garantie | Un seul dépôt de garantie est versé au propriétaire, à charge pour les colocataires de s’entendre entre eux sur la répartition. | Chaque colocataire verse son propre dépôt de garantie (ne pouvant dépasser un mois de loyer hors charges pour une location meublée, deux mois de loyer hors charges pour une location meublée) |
Caution | L’acte de cautionnement doit impérativement identifier le colocataire pour lequel la personne se porte caution. | idem |
Versement loyer et charges | Un seul versement est réalisé au propriétaire, à charge pour les colocataires de répartir le paiement entre eux. | Plusieurs versements sont réalisés au propriétaire : chaque colocataire verse sa quote-part de loyer et charges (la quote-part des loyer et charges doit être indiquée dans chacun des baux, la répartition entre les colocataires est à la libre appréciation du bailleur : division à part égale entre les occupants, au prorata de la superficie de la chambre occupée, en fonction de son confort et de ses équipements etc.) |
Clause de solidatité | Autorisée. En présence d’une clause de solidarité, les colocataires sont solidaires : en cas d’impayé, le propriétaire peut réclamer la totalité du paiement à n’importe lequel des colocataires (ou à sa caution). En l’absence de clause de solidarité, le propriétaire ne peut se retourner qu’à l’encontre du locataire défaillant. | Impossible. Les colocataires ne sont pas solidaires. En cas d’impayé de loyer, le propriétaire ne peut se retourner qu’à l’encontre du colocataire (et de sa caution) défaillant. |
Sort du bail en cas de départ d'un colocataire | Le bail se poursuit dans les mêmes conditions pour les colocataires. Pas besoin de rédiger un avenant au bail sauf si un nouveau colocataire remplace celui qui est parti. | Les baux se poursuivent dans les mêmes conditions avec les colocataires restants. Un nouveau bail doit être signé avec le nouvel occupant de la chambre libérée. |
Recherche d'un nouvel occupant en cas de départ d'un colocataire | La recherche d’un nouveau colocataire incombe aux locataires restants. Le propriétaire ne peut pas intervenir dans le choix du nouveau colocataire. | La recherche d'un nouveau colocataire incombe au propriétaire. |
Sort du versement du loyer et charges en cas de départ d'un colocataire | Les locataires restants sont redevables de l’intégralité des loyer et charges. En présence d’une clause de solidarité, le colocataire sortant et sa caution restent solidaires pendant les 6 mois qui suivent son départ sauf lorsqu’un nouveau colocataire est inscrit au bail. | Les locataires restants ne sont redevables que de leurs quotes-parts de loyer et charges respectives. |
Restitution du dépôt de garantie | Le dépôt de garantie est restitué au terme du bail (c’est-à-dire au départ de tous les colocataires), au(x) locataire(s) restant(s). Ainsi, lors du départ d’un colocataire, le propriétaire conserve la totalité du dépôt de garantie. Il ne doit pas restituer sa quote-part. A charge pour les colocataires de s’entendre entre eux pour la restitution de leur quote-part respective au terme du bail. | Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie à chaque départ de colocataire. |
Etat des lieux de sortie | Un seul état des lieux est établi, portant sur la totalité du logement et valable pour tous les colocataires (tous les colocataires restants doivent être signataires). En cas de départ d’un seul locataire, aucun état des lieux ne doit être réalisé. | Un état des lieux de sortie (portant uniquement sur les parties privatives) est établi à chaque départ de colocataire. |
La colocation par l’intermédiaire d’un bail unique est souvent plus avantageuse : solidarité des colocataires et de leurs cautions possible, un seul bail et un seul état des lieux d’entrée puis de sortie (limitation des frais d’agence locative), pas de gestion particulière en cas de départ d’un colocataire, les parties communes (pièce de vie, cuisine, salle d’eau etc.) sont couvertes par l’état des lieux et toutes réparations ou remises en état après dégradations incombent aux locataires. Cependant, chaque situation étant unique, nous vous conseillons dans le choix le plus adapté à votre projet immobilier.
La colocation, quelles règles spécifiques ?
La colocation peut être formalisée par la conclusion d’un seul et unique contrat de location signé par tous les colocataires ou par la conclusion de plusieurs contrats de location entre le bailleur et les locataires (un contrat de location pour chaque colocataire).
En tout état de cause, le ou les contrats de locations sont soumis à la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (Titre 1er pour les locations nues, Titre 1er bis pour les locations meublées) et doivent respecter le contrat type défini par le Décret n°2015-587 du 29 mai 2015 (annexe 1 pour les locations nues, annexe 2 pour les locations meublées).
Le montant des loyers perçus par l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement. Ainsi, lorsque le logement se situe dans une zone encadrée (zone tendue ou encadrement des loyers), le loyer déterminé dans le respect des mesures en vigueur doit être divisé entre les différents occupants (selon la méthode la plus adéquate : à part égale entre chacun des colocataires, au prorata de la surface privée occupée par chacun des colocataires, en fonction du confort offert par les parties privatives ou de leurs équipements etc.).
Exemple : Un appartement 4 pièces (3 chambres) d’une superficie de 80 m², se trouvant Rue Louis Guérin à (69100) VILLEURBANNE, construit après 1990 et loué pour la première fois, meublé est soumis à l’encadrement des loyers. Le loyer de référence s’élève à 1048 euros hors charges ; le loyer majoré s’élève à 1256 euros hors charges. Ainsi, hors complément de loyer, le loyer global pour le logement ne peut excéder 1256 euros, quel que soit le nombre d’occupants (soit 418.67 euros par chambre si le loyer est divisé à part égale entre chacun des colocataires).
Dans le cadre d’une colocation (et uniquement dans ce cadre), le bail peut prévoir :
– La souscription par le bailleur de l’assurance contre les risques locatifs pour comptes récupérables auprès des colocataires ;
– Le paiement des charges locatives soit sous la forme de provisions pour charges (comme un bail classique), soit sous la forme d’un forfait qui ne peut faire l’objet d’aucun complément ou régularisation mais en revanche, qui peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer.
La colocation, pourquoi un tel succès ?
Depuis quelques années, le marché de la colocation s’est envolé pour plusieurs raisons :
La pénurie de logements
Le marché locatif est déséquilibré sur une partie du territoire français, essentiellement dans les zones dites « tendues » (comme Lyon et Villeurbanne) mais aussi dans les villes touristiques dans lesquelles la location saisonnière connaît un essor important. Ainsi, l’offre de logements à louer est insuffisante pour satisfaire à la totalité de la demande. C’est pourquoi la colocation s’est avérée être une solution pour pallier au manque de logements.
L'économie réalisée sur les loyers et charges
La colocation permet de réduire les coûts financiers liés au logement, aussi bien le loyer lui-même que les charges de copropriétés ou encore les autres dépenses (abonnement électricité, eau, gaz, Internet, frais de réparations locatives etc.). Dans une période de crise avec une baisse du pouvoir d’achat, nombreux sont les candidats à la colocation (étudiants, jeunes actifs, personnes victimes d’accident de la vie etc.).
Le profit de meilleures prestations
La colocation permet souvent de profiter de meilleures prestations à coûts réduits (plus grande pièce de vie, meilleur emplacement géographique etc.).
La rencontre de nouvelles personnes facilitée
Vivre à plusieurs permet nécessairement la rencontre et la création de liens avec d’autres personnes, aux profils souvent similaires.
Un emménagement simplifié
La plupart des logements proposés à la colocation sont loués meublés ce qui garantie aux locataires une installation simple et rapide. Avantage indéniable notamment face aux impératifs de mobilité auxquels font face les étudiants et jeunes actifs.
La colocation, quels chiffres clés ?
439 €
Loyer moyen pour une chambre en colocation charges comprises
8.2
Demandes par chambre louée en colocation (moyenne sur Lyon)
3
Personnes pour constituer une colocation de taille idéale
77 %
De personnes cherchent une colocation pour une durée indéterminée
17 %
des français ont déjà expérimenté la colocation
89 %
des recherches de colocation sont mixtes (bien que 20 % des femmes ciblent uniquement des colocations entre femmes)
61 %
des candidats à la colocation sont étudiants
27 ans
âge moyen des colocataires (80 % ont moins de 30 ans)
76 %
des colocataires choisissent la colocation pour rencontrer de nouvelles personnes (47 % pour réduire leur budget, 28 % pour profiter d’un logement plus grand)
Sources : Etudes menées par LocService (2022) & Appartager.com (2017)
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