Vers l'extension de la Loi Climat et résilience : les locations touristiques bientôt concernées par la lutte contre les passoires thermiques ?
La Loi du 22 août 2021 dite « Climat et résilience » prévoit plusieurs mesures dans de nombreux domaines (dont l’immobilier et le logement) visant à lutter contre le dérèglement climatique. Afin d’obtenir un parc de logements à basse consommation d’énergie, cette loi créée la notion de « décence énergétique ». Ainsi, les logements à forte consommation d’énergie appelés aussi « passoires énergétiques » ou « passoires thermiques » (logements classés E, F et G au DPE) deviennent progressivement « indécents » juridiquement et font à ce titre l’objet d’interdictions : gel des loyers pour les logements classés F et G depuis le 24 août 2022 et interdiction progressive de louer des logements énergivores (logements consommant plus de 450 kWh/m²/an depuis 2023, logements classés G en 2025, classés F en 2028 et classés E en 2034). Afin de pouvoir remettre son logement sur le marché de la location, le propriétaire n’a d’autres choix que de faire réaliser des travaux de rénovation énergétique pour obtenir au nouveau DPE la note A, B, C ou D.
Cette loi ne s’applique qu’aux logements constituant la résidence principale des locataires (logements loués nus et meublés) ainsi que ceux loués dans le cadre d’un bail mobilité. Autrement dit, tous les logements faisant l’objet d’un bail régi par la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont concernés.
Ainsi, les logements touristiques (ou logements saisonniers) définis par le code du tourisme comme étant « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile. » ne sont pas visés par ces interdictions.
En effet, Mme Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la transition écologique, chargée du logement, a justifié l’exclusion des logements touristiques du dispositif visant à lutter contre les passoires thermiques « Ces logements [étant] loués de manière ponctuelle et ne [mettant] pas leurs locataires en situation de précarité énergétique. ».
Cette exception accordée aux logements de tourisme constituent une parade aux propriétaires de logements énergivores ne souhaitant pas (ou ne pouvant pas) engager des frais dans des travaux énergétiques. En effet, jusqu’à ce jour, les investisseurs locatifs peuvent contourner la loi en louant leurs biens comme meublés touristiques et se libérer ainsi des obligations de rénovations énergétiques.
Elle représente ainsi un frein dans la lutte contre le réchauffement climatique, et peut également créer un déséquilibre dans l’offre locative avec une augmentation du nombre de locations touristiques au détriment des locations dédiées à la résidence principale, et ce sur tout le territoire mais surtout dans les zones tendues et celles avec une forte activité touristique (territoires littoraux et montagneux) qui connaissent déjà une offre exponentielle de logements de tourisme depuis plusieurs années.
Lors d’une intervention en date du 25 octobre 2022, Olivier Klein, le ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, a exprimé sa volonté de ne pas laisser les bailleurs trouver refuge dans la location de meublés touristiques et éviter ainsi toute fuite de logements destinés à la résidence principale de leurs occupants. Ainsi, les mêmes règles devraient s’appliquer aux meublés et aux non-meublés.
Lors d’une séance à l’Assemblée nationale en date du 9 janvier 2023 portant sur le thème “Comment massifier la rénovation thermique ?”, Olivier Klein rappelle ce “risque de détournement de la loi par les propriétaires qui souhaiteraient éviter de réaliser des travaux, en mettant en location des passoires thermiques en tant que meublés ou meublés touristiques”. Il précise qu’ “A ce stade, il est difficile d’évaluer le nombre de logements concernés et de propriétaires qui souhaiteraient détourner la loi.” Une disposition législative permettant d’intervenir afin d’empêcher ce phénomène tout en respectant l’encadrement strict de la propriété privée est en cours de réflexion.
L’extension des dispositions de la Loi Climat et résilience aux locations touristiques est donc attendue et impliquerait de rendre obligatoire pour ces logements la résiliation du diagnostic de performance énergétique (DPE).
L’autre possibilité pour les bailleurs de passoires thermiques est la vente de leurs biens. Une enquête de la FNAIM révèle qu’ils sont 26 % à vouloir vendre (et seulement 6 % à vouloir se tourner vers la location saisonnière).
Afin de maintenir une offre de locations saisonnières et éviter la vente des logements énergivores, la plateforme Airbnb a anticipé les mesures à venir. En effet, depuis le 1er octobre 2022, Airbnb a investi dans un “plan d’hébergement durable” à hauteur de 1 million d’euros afin de pouvoir accorder aux hôtes une aide complémentaire variant entre 1000 et 2200 euros pour réaliser les travaux nécessaires à la rénovation énergétique de leurs logements.
Sources :
Articles L. 324-1-1 et D. 324-1 du Code du tourisme – Définition des meublés de tourisme
Rédigé le 22/02/2023