L'encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne
Les métropoles du Grand Paris, de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence, connaissant une forte tension immobilière avec un accès au logement difficile (loyers constatés élevés, demande supérieure à l’offre de logements, constructions de logements insuffisantes, prix d’acquisition de logements dans l’ancien élevés etc.), ont la faculté de mettre en place un dispositif d’encadrement des loyers à titre expérimental et ce, pour une durée de cinq ans à compter du 24 novembre 2018.
La Métropole de Lyon expérimente l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021.
Quel est le principe de l'encadrement des loyers ?
Afin de limiter l’augmentation des loyers et ainsi faciliter l’accès au logement, le loyer (hors charges) est désormais encadré. Il ne pourra pas dépasser un plafond déterminé selon les caractéristiques du logement.
Quelles locations sont concernées ?
L’encadrement des loyers s’applique aux logements dont la location est régie par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, à savoir :
- les logements non meublés à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation constituant la résidence principale du ou des locataires (en cas de colocation)
- les logements meublés constituant la résidence principale du ou des locataires (en cas de colocation)
- les logements meublés loués pour une courte durée et constituant la résidence principale du ou des locataires (en cas de colocation), c’est-à-dire les locations établies par un bail mobilité.
Il ne s’applique pas :
- aux logements appartenant ou gérés par les organismes HLM ou SEM,
- aux logements conventionnés Anah,
- aux logements meublés situés dans certaines résidences avec services
- aux logements soumis à la loi de 1948,
- aux logements consentis à la location saisonnière,
- aux logements-foyers,
- aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, y compris saisonnier (sauf exceptions).
Par ailleurs, seuls sont concernés les baux signés à partir du 1er novembre 2021, qu’il s’agisse d’une première mise en location ou d’un changement de locataire, ainsi que les baux renouvelés à compter de cette date.
Comment ça marche ?
Le loyer reste librement fixé par les parties (locataire et bailleur) lors de la conclusion du bail.
En revanche, il ne pourra pas dépasser un certain plafond qui correspondra au « loyer de référence majoré » (c’est-à-dire le loyer de référence augmenté de 20%) en vigueur à la date de la signature du bail.
Néanmoins, un complément de loyer pourra être appliqué au loyer de base (dès lors que celui-ci a atteint le loyer de référence majoré) pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Comment est déterminé le loyer de référence ?
Le « loyer de référence » (exprimé en euros par mètre carré de surface habitable) est déterminé en fonction de quatre critères : le secteur géographique (Lyon et Villeurbanne sont divisées en quatre zones), le nombre de pièces (1, 2, 3, 4 et plus), l’époque de construction (avant 1946, entre 1946-1970, entre 1971-1990, après 1990) et le type de location (meublé/non meublé). Il correspond au loyer médian constaté par l’observatoire local des loyers selon ces quatre critères.
Le loyer de référence est révisé chaque année et est publié par arrêté préfectoral.
Le « loyer de référence majoré » correspond au montant du loyer de référence augmenté de 20 % tandis que le « loyer de référence minoré » correspond au montant du loyer de référence diminué de 30%.
Où trouver ces informations ?
Le bail doit indiquer :
- le montant du loyer ;
- le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement concerné ;
- s’il y a lieu, le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant.
Quels sont les risques si votre bail n’est pas conforme ?
Si le montant de votre loyer n’est pas indiqué dans votre bail, vous ou votre locataire pouvez exiger de l’autre, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme.
Si le loyer de référence et le loyer de référence majoré ne sont pas mentionnés dans votre bail, vous pouvez être mis en demeure par votre locataire de porter ces mentions dans bail dans un délai d’un mois à compter de sa prise d’effet. A défaut de répondre dans le délai d’un mois ou en cas de refus, votre locataire pourra saisir la juridiction compétente dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure afin de demander une diminution de loyer.
Quels sont les risques si votre loyer est supérieur au loyer de référence majoré ?
Votre locataire peut engager une action en diminution de loyer à votre encontre si votre loyer de base prévu dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.
Par ailleurs, le Préfet peut vous mettre en demeure dans un délai de deux mois, de mettre le bail en conformité et de procéder à la restitution des loyers trop-perçus. Vous disposerez d’un délai d’un mois pour présenter vos observations. A défaut de vous plier à ladite mise en demeure, une amende pourra être prononcée à votre encontre, dont le montant ne pourra excéder 5.000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale. Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer à votre encontre.
Quels sont les risques si votre loyer est accompagné d’un complément de loyer non justifié ?
Votre locataire peut contester le complément de loyer en saisissant la CDC dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail.
Vous serez convoqué avec votre locataire afin qu’un accord soit trouvé.
Vous devrez démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort justifiant le complément de loyer, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de conciliation, le document de conciliation délivré par la CDC fixera le montant du loyer et de l’éventuel complément de loyer.
En revanche, en l’absence de conciliation, votre locataire disposera d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de non-conciliation délivré par la CDC pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.
Dans les deux cas, le loyer fixé par le document de conciliation ou par la décision de justice s’appliquera rétroactivement, à compter de la prise d’effet du bail.
Attention : Aucune contestation du complément de loyer n’est possible dans le cadre d’un bail mobilité.
Que faire si votre bail a été signé avant le 1er novembre 2021 et que votre loyer est supérieur au loyer de référence majoré ?
Si le montant de votre loyer est supérieur au loyer de référence majoré, votre locataire peut demander le renouvellement de votre bail en vous proposant un nouveau loyer.
Cette proposition sera formée au moins cinq mois avant le terme du bail par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier ou par écrit remis en main propre contre récépissé ou émargement. Elle reproduira certains textes légaux et mentionnera le montant du loyer souhaité ainsi que le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence majoré pris en compte sera celui en vigueur à la date de la proposition.
En cas de désaccord ou à défaut de répondre quatre mois avant le terme du bail, votre locataire pourra saisir la CDC. Vous serez convoqué avec votre locataire afin qu’un accord soit trouvé.
En cas de conciliation, le document de conciliation délivré par la CDC fixera le montant du loyer.
En revanche, en l’absence de conciliation, votre locataire devra saisir le juge d’une action en diminution de loyer impérativement avant le terme du bail.
Dans les deux cas, le loyer fixé par le document de conciliation ou par la décision de justice s’appliquera à compter du renouvellement du bail.
Vous pouvez être vous-même à l’initiative de la diminution du loyer en formant une demande de renouvellement du bail contenant la proposition d’un nouveau loyer. La proposition devra intervenir au moins six mois avant le terme du bail.
Que faire si votre bail a été signé avant le 1er novembre 2021 et que votre loyer est inférieur au loyer de référence minoré ?
Si le montant de votre loyer est inférieur au loyer de référence minoré, vous pouvez demander le renouvellement de votre bail en proposant un nouveau loyer.
Le nouveau loyer proposé ne peut pas être supérieur au loyer de référence minoré.
Cette proposition doit être formé au moins six mois avant le terme du bail par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier ou par écrit remis en main propre contre récépissé ou émargement. Elle reproduira certains textes légaux et mentionnera le montant du loyer souhaité ainsi que le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence minoré pris en compte sera celui en vigueur à la date de la proposition.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse de votre locataire quatre mois avant le terme du bail, vous pourrez saisir la CDC. Vous serez convoqué avec votre locataire afin qu’un accord soit trouvé.
Votre locataire devra fournir au moins trois (voire six dans certains cas) références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
En cas de conciliation, le document de conciliation délivré par la CDC fixera le montant du loyer.
En revanche, en l’absence de conciliation, votre locataire devra saisir le juge d’une action en diminution de loyer impérativement avant le terme du bail.
Dans les deux cas, lorsque la hausse du loyer est fixée par le document de conciliation ou par la décision de justice, celle-ci doit s’appliquer par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s’appliquera par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. Lorsque la hausse du loyer porte sur un contrat de location d’un logement meublé, elle s’applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse
est supérieure à 10 %, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
TEXTES DE REFERENCE :
Arrêté du 29 septembre fixant pour une année les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés
Décret Encadrement des loyers – Journal officiel de la République française – N° 205 du 3 septembre 2021
