Le dépôt de garantie
Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est souvent improprement appelé “caution”.
Pour le locataire, il représente une somme conséquente à débourser dès l’entrée dans son nouveau logement, à la quelle s’ajoutent le premier loyer avec ses charges et les éventuels frais d’agence immobilière.
Pour le bailleur, et comme son nom l’indique, il constitue une garantie qui le protège (de façon limitée) contre les éventuelles défaillances de son locataire (impayés de loyers et de charges, dégradation du logement, détérioration du mobilier pour les locations meublées etc.).
A noter : Des aides sont mises à disposition du locataire pour financer le dépôt de garantie, notamment le fonds de solidarité pour le logement (FSL) ou encore l’avance Loca-Pass (prêt à taux zéro).
Est-il obligatoire ?
Le dépôt de garantie n’est pas une obligation légale mais peut être imposé contractuellement par le bailleur qui ajoute, le cas échéant, une clause à cet effet dans le bail.
Ainsi, le versement d’un dépôt de garantie est possible pour les locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation qui constituent la résidence principale du locataire, qu’ils soient loués vides ou meublés sauf lorsque le contrat est un bail mobilité auquel cas il est interdit.
En effet, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur dans le cadre d’un bail mobilité qui doit mentionner expressément cette interdiction pour en informer le locataire.
A noter : Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement loué meublé à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
De même, aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois (exemple : loyer payé au début de chaque trimestre).
Attention : Bien que facultatif, le dépôt de garantie est strictement encadré par la loi quant à son montant, son versement et sa restitution.
Quel est son montant ?
Le montant du dépôt de garantie doit obligatoirement être indiqué dans le bail.
Il est librement fixé par le bailleur mais ne peut dépasser :
- Un mois de loyer (hors charges), pour les logements loués vides ;
- Deux mois de loyer (hors charges), pour les logements loués meublés (à partir du 27 mars 2014).
Remarque : Le montant du dépôt de garantie était entièrement libre pour les logements loués meublés avant le 27 mars 2014 (pouvait être d’un mois, de deux mois voire davantage).
Le montant du dépôt de garantie reste fixe. Cela signifie que :
- Le bailleur ne peut pas demander la réévaluation du montant du dépôt de garantie durant le bail (au regard par exemple de l’inflation), même lors de la révision annuelle ou du renouvellement du bail ;
- Le locataire ne peut pas demander des intérêts sur la somme qu’il a versé au titre du dépôt de garantie.
A noter : Le bailleur peut utiliser à sa guise le dépôt de garantie pendant la location du moment qu’il est en mesure de le restituer au terme du bail. Il peut donc choisir de le dépenser ou de le placer pour en tirer profit.
Quand doit-il être versé ?
Le dépôt de garantie doit être versé au bailleur ou à son intermédiaire (agence immobilière) au moment de la signature du bail.
Lorsqu’il est versé en espèces, le locataire peut demander à ce que lui soit remis un reçu.
A noter : Lorsqu’une clause imposant le versement d’un dépôt de garantie est insérée dans le bail, elle est souvent accompagnée d’une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non paiement du dépôt de garantie. La clause résolutoire ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer délivré par huissier de justice demeuré infructueux. Passé ce délai, le bailleur pourra saisir le juge compétent afin que ce dernier constate la résiliation du bail, condamne le locataire au paiement, et ordonne son expulsion.
Quel est le montant restitué ?
En principe, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans son intégralité.
En revanche, il peut être restitué que partiellement lorsque celui-ci est amputé de retenues et/ou de provision.
Une retenue est une somme que le bailleur a le droit de conserver définitivement à son profit, au titre de sommes restant dues (ex : impayés de loyers ou charges, frais liés aux réparations incombant au locataire, frais engagés pour la remise en état du logement suite aux dégradations du locataire etc.) et/ou de sommes dont il pourrait être tenu aux lieu et place du locataire (ex : taxe d’habitation non réglée par le locataire).
Chaque retenue doit être justifiée par la remise au locataire de documents tel que les états des lieux d’entrée et de sortie, des photos, un constat d’huissier de justice, des devis ou factures, des relances de loyers impayés demeurées sans réponse etc.
Remarque : Les réparations nécessaires occasionnées uniquement par la vétusté ne donne pas droit au bailleur de procéder à des retenues.
Une provision est une somme que le bailleur a le droit de conserver jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, lorsque le bien est soumis au régime de la copropriété et que les charges sont récupérables. La provision doit être fixée à l’appui de justificatifs. Elle ne peut pas dépasser 20% du montant du dépôt de garantie. Une fois que les comptes de l’immeuble sont approuvés définitivement, et après régularisation des charges, le propriétaire bailleur dispose d’un mois pour restituer le solde au locataire (déduction faites des éventuelles retenues).
Quand doit-il être restitué ?
Ce délai de restitution court à compter de la remise des clefs par le locataire et ne peut dépasser :
- Un mois, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ;
- Deux mois, si l’état des lieux de sortie est non conforme.
Remarque : Le locataire doit restituer les clefs au bailleur ou à son mandataire (l’agent immobilier) en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Attention : Le locataire doit indiquer au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clefs, l’adresse de son nouveau domicile.
En cas de restitution tardive, le bailleur doit verser une majoration d’une somme égale à 10% du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.
Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.
Que faire en l'absence de restitution du dépôt de garantie ?
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai imparti, le locataire doit le mettre en demeure de respecter son obligation par lettre recommandée avec avis de réception.
A défaut de réponse, une procédure de conciliation est obligatoire, avec l’aide de la commission départementale de conciliation (CDC) ou d’un conciliateur de justice.
La procédure de conciliation est gratuite pour le locataire et le bailleur.
Si cette procédure de conciliation échoue, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire doit être saisi dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
La procédure de conciliation n’est pas un préalable obligatoire à la saisine du juge lorsque le litige est supérieur à 5000 euros.
Le bailleur peut-il exiger d'autres garanties ?
Le bailleur ne peut pas réclamer une somme d’argent en guise de garantie autre que le dépôt de garantie lui-même. La loi précise que si le bail contient une clause réclamant le versement d’une autre somme d’argent, celle-ci est nulle.
En revanche, le bailleur peut, en sus du versement du dépôt de garantie,
- souscrire une assurance Garantie des loyers impayés (GLI)
- exiger un cautionnement : une personne (parent, employeur, ami etc.) se porte caution pour le locataire et paie à sa place en cas de défaillance.
- exiger la garantie Visale lorsque le locataire remplit les conditions d’obtention : caution accordée au locataire par Action logement.
Attention : Le bailleur ne peut pas cumuler cautionnement et assurance garantissant les obligations locatives du locataire (ex : GLI) sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.
Questions/Réponses sur le dépôt de garantie
Qui doit restituer le dépôt de garantie lorsque :
– Le mandataire (agent immobilier) initialement mandaté (et qui a donc reçu le dépôt de garantie) n’est plus chargé de la gestion locative du bien ? Le bailleur procède à la restitution au locataire.
– Le bailleur d’origine est décédé ? Les héritiers procèdent à la restitution au locataire.
– Le logement loué a été vendu ou donné par le bailleur d’origine ? Le nouveau bailleur procède à la restitution au locataire.
A qui doit être restitué le dépôt de garantie lorsque :
– Le logement a été loué à des colocataires avec un bail unique ? Le bailleur procède à la restitution au dernier colocataire restant, présent lors de l’état des lieux de sortie.
– Le logement a été loué à des colocataires avec un bail par colocataire ? Le bailleur procède à la restitution de la quote-part du colocataire sortant à son départ.
– Le locataire est décédé : Le bailleur procède à la restitution au bénéficiaire du transfert du bail et à défaut, aux héritiers du locataire décédé.
– Le dépôt de garantie a été versé par un tiers (ex : FSL) ? Le bailleur procède à la restitution au locataire, sauf stipulation contraire expressément prévue par le bail.
TEXTES DE REFERENCE
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs
- Article 3 : Dépôt de garantie facultatif
- Article 4 : aucune somme d’argent autre que le dépôt de garantie ne peut être réclamée
- Article 7-1 : Prescription par 3 ans pour toutes actions dérivant du bail
- Article 22 : Régime du dépôt de garantie pour un logement vide
- Article 22-1 : Cumul possible du dépôt de garantie avec un cautionnement, cumul impossible du cautionnement avec une assurance
- Article 25-6 : Régime du dépôt de garantie pour un logement meublé
- Articles 25-13 et 25-17 : Dépôt de garantie interdit pour un bail mobilité
Article 750-1 du code de procédure civile : tentative de conciliation obligatoire pour un litige inférieur ou égal à 5000 euros
Articles L.313-3 a) et R. 313-19-1 du code de la construction et de l’habitation : Avance Loca-pass
Décret n°2005-212 du 2 mars 2005 : Fonds de solidarité pour le logement
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : Vétusté des logements loués à usage de résidence principale
Réponse ministérielle no 308, JOAN Q. du 17 octobre 1988, p. 2933 : Restitution du dépôt de garantie au bénéficiaire du transfert du bail
Cass. civ. 3, 23 avril 2013, numéro de pourvoi 12-14592 : Restitution du dépôt de garantie au locataire lorsqu’il est payé par un tiers (ex : FSL).
Pour en savoir plus, consultez https://www.legifrance.gouv.fr/