Pourquoi déléguer sa gestion locative ?
La gestion locative est l’ensemble des activités qui consistent à gérer un bien immobilier en location (ou destiné à l’être) : recherche de locataire, rédaction du bail et de l’état des lieux, prise du dépôt de garantie, prise de cautions, quittance, paiement des charges, révision du loyer, souscription aux assurances, gestion des problèmes techniques, gestion des contentieux, départ du locataire etc. Le propriétaire peut lui même prendre en charge la gestion locative de son bien immobilier ou la déléguer à un professionnel de l’immobilier.
Quelles possibilités pour le propriétaire ?
Le propriétaire peut se charger seul de la gestion locative de son bien. Il assumera ainsi les différentes tâches concernant l’administration de son bien. Le propriétaire peut également déléguer tout ou partie de la gestion locative de son bien à une agence immobilière. Propriétaire et agence immobilière sont alors liés par un contrat appelé mandat de gestion qui détermine avec précisions les droits et obligations de chacune des parties ainsi que les frais de gestion. En cas de délégation partielle de la gestion locative, le mandat déterminera exhaustivement les tâches qui seront assumées par l’agence et celles qui resteront à la charge du propriétaire. La répartition des tâches est variable selon les offres proposées par l’agence et les besoins du propriétaire.
Notre conseil : Acheter un bien immobilier dans le cadre d’un investissement locatif est toujours une bonne idée. Il est néanmoins important que vous réfléchissez dès votre achat à la gestion de votre bien. Évaluez la charge de travail et le temps que vous allez devoir consacrer à la gestion locative avant de songer à confier la gestion de votre bien à un professionnel.
Quels avantages à déléguer la gestion locative ?
Gain de temps
L’investissement locatif nécessite du temps pour réaliser l’ensemble des tâches nécessaires à la bonne gestion du bien immobilier. La gestion locative peut devenir chronophage pour le propriétaire, notamment lorsqu’il opte pour une location meublée impliquant généralement un renouvellement du bail plus fréquent (et donc la réalisation d’un état des lieux de sortie, la publication du bien pour rechercher un nouveau locataire, la rédaction du nouveau bail et la réalisation de l’état des lieux d’entrée), qui n’est pas domicilié à proximité du bien loué (durée et frais des déplacements) etc. Par ailleurs, le propriétaire doit faire face à plusieurs interlocuteurs : locataire, syndic de copropriété, caisse d’allocations familiales, organismes publics, ou encore, des professionnels du droit (avocats, huissiers de justice) en cas de contentieux, les compagnies d’assurance en cas de sinistre, les artisans en en cas de réparations, travaux etc.
Notre conseil : Si la gestion de votre bien représente une charge de travail trop lourde dans votre situation, confier la à un professionnel situé a proximité de votre bien afin de faciliter la mise en location (déplacement du gestionnaire pour les visites, la réalisation de l’état des lieux), les échanges avec le locataire en place et les interventions lorsqu’elles sont nécessaires (sinistres, réparations à superviser etc.).
Professionnalisme
La gestion locative d’un bien immobilier, ça ne s’improvise pas ! Elle nécessite une connaissance terrain du marché locatif local (notamment pour fixer le juste loyer) mais aussi une parfaite maîtrise des différents textes juridiques en matière immobilière et autres matières transversales (civile, commerciale, fiscale, de procédures d’exécution…). Déléguer sa gestion locative à une agence permet au propriétaire de s’assurer d’être en adéquation avec le marché locatif et en conformité avec les règles juridiques, toujours plus nombreuses et en évolution constante. Il pourra également recevoir un accompagnement et des conseils de qualité dans différents domaines : la gestion locative à proprement parlé (diagnostics obligatoires, fixation du loyer en cas de renouvellements, régime spécifique en zone tendue, encadrement des loyers, abandon ou décès du locataire etc.) mais également concernant la déclaration des revenus locatifs, l’optimisation fiscale etc.
Notre conseil : Consultez les différents services proposés par le gestionnaire locatif et veillez à ce qu’ils soient en adéquation avec vos besoins.
Tranquillité
La gestion locative d’un bien immobilier peut devenir une source d’inquiétude pour le propriétaire, notamment en présence de sinistres ou de contentieux : loyers impayés, dégradation du logement, non respect de l’obligation de jouissance paisible du logement entraînant un conflit avec le voisinage, action du locataire en diminution de loyer, oubli de déclaration aux services fiscaux… Déléguer sa gestion locative à une agence ne permet pas d’éviter ces évènements. En revanche, le propriétaire est conseillé, dès la mise en location, sur les différentes assurances (obligatoires ou non) auxquelles il peut souscrire afin de se protéger (garantie des loyers impayés, assurance propriétaire non occupant etc.). Par ailleurs, si un tel évènement venait à se produire, sa gestion sera supportée par le gestionnaire locatif qui a une parfaite maîtrise des procédures à mettre en place et saura faire appel aux professionnels compétents (compagnies d’assurance, artisans, huissiers de justice, avocats) lorsque leur intervention sera nécessaire.
Notre conseil : Faites part au professionnel de l’immobilier de vos différentes appréhensions (ex : loyers impayés) et demandez lui conseil. Interrogez-le sur les différents protocoles mis en place par l’agence et les partenaires avec qui il collabore.
Déléguer sa gestion locative à quel prix ?
Déléguer sa gestion locative à un professionnel de l’immobilier implique un coût, partagé en partie avec le locataire dans des conditions strictes imposées par la loi. Les frais relatifs à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location (visite, constitution du dossier, rédaction du bail) ainsi que les frais relatifs à la réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie sont partagés entre le propriétaire-bailleur et le locataire. En revanche, les frais correspondants à toutes les autres tâches (quittances, paiement des charges, révision du loyer etc.) restent à la charge exclusive du propriétaire-bailleur. Les frais de gestion sont déductibles des revenus fonciers lorsque le propriétaire-bailleur a opté pour le régime réel d’imposition.
Notre conseil : Comparez les différentes offres proposées. Le prix ne doit pas être pris en compte seul ! Vous devez regarder les différents services proposés pour le prix indiqué et comparer à prestations équivalentes. Par ailleurs, gardez à l’esprit que certains prix (état des lieux, entremise avec le locataire) sont fixés par la loi. Ainsi, fuyez les agences qui pratiquent des prix illégaux. Par exemple, il est interdit pour une agence de réclamer des frais pour chaque visite effectuée.
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