Le congé donné par le locataire

Vous êtes locataire et souhaitez partir de votre logement ? Vous pouvez quitter votre logement à tout moment et ce, sans devoir invoquer un quelconque motif. En revanche, vous devez en informer à l’avance votre bailleur (ou l’agence immobilière chargée de la gestion locative). Pour ce faire, vous devez donner congé (ou encore donner votre dédite ou donner votre préavis) en respectant les délais et formes prévus par la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Quand donner congé ?

L’article 12 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux baux de logements loués vides, dispose que « Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15. »

Ainsi, le locataire peut donner congé à tout moment.

Il en est de même pour les locataires de logements loués meublés dans le cadre d’un bail meublé « classique » (article 25-8 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989) ou d’un bail mobilité (article 25-15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Comment donner congé ?

Les articles 15, 25-8 et 25-15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire peut donner congé en suivant l’une des trois formes prévues :

Une lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) ;
Un acte extrajudiciaire signifié par un Commissaire de justice (anciennement Huissier de justice) ;
Une remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Attention : Un congé donné par e-mail n’est pas valide, même s’il est accepté par retour d’e-mail par son destinataire (Cour Cass., 1^ère ch. Civ., 30 septembre 2010, n° pourvoi 09-68555)

Attention : Une lettre recommandée en ligne éditée par La Poste n’a de valeur que si le destinataire (bailleur) donne son autorisation préalable à La Poste pour recevoir une lettre avec ce mode d’envoi.

Quel est le délai de préavis ?

Le congé qui émane du locataire doit être donné en respectant un délai de préavis.

Le délai de préavis diffère selon le type de bail :

Pour le bail d’habitation d’un logement loué vide

L’article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fixe le délai de préavis à trois mois.

En revanche, il prévoit une liste exhaustive d’exceptions pour lesquelles le délai de préavis sera réduit à un mois :

« 1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 » c’est-à-dire pour les logements situés en zone tendue soit dans les zones d’urbanisation continues de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Les communes comprises dans ces zones sont fixées par décret.

« 2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi »

Précisions jurisprudentielles :

La mutation peut être à l’initiative de l’employeur comme du salarié (Cour cass. 3^ème Civ. 20/01/2010) ;
La mutation n’implique pas nécessairement un éloignement géographique (Cour cass. 3^ème Civ. 22/10/2003) ;
La perte d’emploi ne concerne que l’activité salariée ;
Le terme d’un CDD est assimilable à une perte d’emploi (Cour cass. 3^ème Civ. 08/07/2009) ;
Une démission ne constitue pas une perte d’emploi ;
La perte d’emploi doit précéder le congé donné et en être proche. En cas de litige, le juge des contentieux de la protection détermine le caractère tardif ou non du congé suite à une perte d’emploi ;
Le nouvel emploi consécutif à la perte d’emploi doivent intervenir au cours du même bail ;
Le locataire ne peut demander un préavis réduit lorsqu’il obtient un nouvel emploi alors qu’il était précédemment au chômage, et ce y compris au moment de la signature du bail.

«3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile »

«4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé »

«5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article 351-2 du code de la construction et de l’habitation. » c’est-à-dire un logement social.

Le locataire qui souhaite bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment où il donne congé (lors de l’envoi de sa lettre de congé, lors de la signification de l’acte ou lors de la remise en main propre).

Remarque : Le locataire n’est pas tenu de donner un motif pour pouvoir donner congé sauf lorsqu’il souhaite bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois.

A défaut, le délai de préavis applicable au congé sera de trois mois.

Les justificatifs pouvant êtes fournis pour justifier du délai de préavis réduit peuvent être, selon le motif invoqué :

Une copie du décret listant les communes en zones tendue faisant apparaître la commune concernée (à surligner pour faciliter la lecture de l’interlocuteur) ;
Une copie d’un document où figure la date d’affiliation au régime de sécurité sociale (permettant ainsi d’attester qu’il s’agit du 1^eremploi) ;
Une copie d’un document émanant de l’employeur attestant d’une mutation ;
Une copie de la lettre de licenciement, de la convention de rupture conventionnelle, du contrat de travail à durée déterminée faisant apparaître la date de fin de contrat…
Une copie du certificat médical précisant la nécessité de changement de domicile (exemple : apparition d’un handicap nécessitant un logement avec accès PMR) ;
Une attestation de la Caisse aux allocations familiales (CAF) justifiant le versement de ressources provenant du Revenu de Solidarité Active (RSA) ou de l’Allocation aux Adultes Handicapés (AAH) ;
Une copie d’un document attestant l’attribution d’un logement social.

Pour le bail d’habitation d’un logement loué meublé

L’article 25-8 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fixe le délai de préavis à un mois, même lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Pour le bail d’habitation d’un logement loué meublé dans le cadre d’un bail mobilité

L’article 25-15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fixe le délai de préavis à un mois.

Quel est le point de départ du délai de préavis ?

Les articles 15, 25-8 et 25-15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précisent que le délai de préavis « court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. »

Ainsi, le point de départ du délai de préavis dépend de la forme que prend le congé. Ce délai court à compter :

Du jour de la réception de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR), c’est-à-dire le jour de remise de la lettre à son destinataire ou à son mandataire pourvu d’un mandat spécial prévu à cet effet, contre signature de l’avis de réception. La date de remise correspond à celle apposée par l’administration des postes.

Attention : Le congé n’est pas régulièrement donné lorsque la lettre recommandée avec demande d’avis de réception revient avec la mention « pli avisé et non réclamé » ou « n’habite pas à l’adresse indiquée ».

A lire : Un congé donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception revenue « pli avisé et non réclamé » n’est pas régulier

Du jour de la signification de l’acte par le Commissaire de justice, c’est-à dire le jour où il se transporte au domicile du destinataire (ou tout autre lieu où il se trouve) pour lui remettre le congé et ce, quel que soit le mode de signification : « remise en main propre » si le destinataire est présent, « remise à domicile » si une personne est présente au domicile autre que le destinataire, « dépôt en Etude » si personne n’est présent au domicile, ou encore sous la forme d’un « procès-verbal de recherche infructueuse » si le destinataire n’est pas localisable.

Du jour de la remise en main propre à son destinataire, contre émargement ou récépissé signé.

Remarque : Les articles 651 et 670-1 du code de procédure civile rappellent la supériorité de la signification. Cela signifie qu’une notification peut toujours être faite par voie de Commissaire de justice. La supériorité de la signification s’explique par la valeur juridique et la force probante attachées à l’acte. Par ailleurs, la signification prend date, que le destinataire soit présent, absent ou disparu.

Remarque : Pour éviter tout litige concernant la validité d’un congé et le délai de préavis, il est recommandé de recourir au Commissaire de justice pour signifier le congé.

Attention : La computation du délai de préavis se fait par mois entier (Cour cass. 3^ème ch. Civ. Pourvoi n°05-16.483 du 31/10/2006 et Cour cass. 3^ème ch. Civ., Pourvoi n°08-16.320 du 01/06/2010). Le délai étant exprimé en mois, il expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois. Le délai n’est pas prorogé au premier jour ouvrable suivant lorsqu’il expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé (Cour cass., 2^ème ch. Civ., Pourvoi n°96-13.391 du 04/02/1998).

Exemples :

Si le congé est reçu le 5 septembre, le préavis court jusqu’au 5 octobre ;
Si le congé est reçu le 28, 29, 30 ou 31 janvier, le préavis court jusqu’au 28 février ;
Si le congé est reçu le 30 avril, le préavis court jusqu’au 30 mai.

Les loyers et charges sont-ils dus pendant la période de préavis ?

L’article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : « Pendant le délai de préavis […] il [le locataire] est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. »

Ces dispositions sont reprises dans des termes similaires pour les logements meublés dans le cadre d’un bail meublé classique (article 25-8 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989) ou d’un bail mobilité (article 25-15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

L’occupation du logement par un autre locataire avant le terme du préavis implique que les visites, la constitution du dossier du locataire, la rédaction et la signature du bail et de l’état des lieux aient lieu avant ledit terme.

Dans ce cas, le locataire ayant donné congé sera redevable du loyer et charges, pour le dernier mois, au prorata temporis, c’est-à-dire proportionnellement au nombre de jours occupés par ce dernier. Le solde sera dû par le nouveau locataire.

De même, en l’absence de nouveau locataire et lorsque le préavis prend fin en cours de mois, le locataire ayant donné congé devra s’acquitter de son loyer et charges au prorata temporis.

Exemples :

Le locataire a donné congé le 5 mai, le préavis court jusqu’au 5 juin. Le dernier mois de préavis est le mois de juin, mois à 30 jours. Le montant dû pour le mois de juin est de : (loyer + charges)*5 / 30
Le locataire a donné congé le 25 juillet, le préavis court jusqu’au 25 août. Le dernier mois de préavis est le mois d’août, mois à 31 jours. Le montant dû pour le mois d’août est de : (loyer + charges) * 25 / 31

Attention : En aucun cas le locataire ne peut déduire son dernier mois de loyer et charges du montant du dépôt de garantie versé.

Que se passe-t-il au terme du délai de préavis ?

Les articles 15, 25-8 et 25-15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 indiquent qu’ « A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

Ainsi, le locataire devra libérer le logement de sa personne, des occupants de son chef et de tout meuble, objet et effet personnels, au plus tard pour le terme du bail, c’est-à-dire à l’expiration du délai de préavis.

Attention : Le locataire qui donne congé ne peut pas se rétracter ; le congé a un caractère irréversible (valable aussi lorsque c’est le bailleur qui donne congé). Cependant, les parties peuvent toujours conclure un nouveau bail (Cour cass. 3 ème ch. Civ. du 30/09/2009).

Quelles sont les conséquences du congé pour les autres occupants ?

Il s’agit ici d’envisager le cas dans lequel le locataire ayant donné congé n’est pas le seul occupant du logement.

Plusieurs hypothèses sont à distinguer :

Hypothèse d’une colocation avec un ou plusieurs baux :

Le congé donné par un seul des colocataires n’a d’effet qu’à son égard. Les autres colocataires sont maintenus dans leur droit et restent ainsi occupants.

En revanche, il existe une spécificité prévue à l’article 8-1, VI de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 lorsque les colocataires sont solidaires (clause de solidarité insérée dans le bail) : « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. »

Remarque : Le concubinage est considéré juridiquement comme une colocation.

Hypothèse où les locataires sont époux :

Le congé donné par un seul des époux n’a d’effet qu’à son égard, il est inopposable à l’autre époux. En effet, les époux sont cotitulaires du bail en vertu de l’article 1751 du code civil et ce, quel que soit le régime matrimonial et nonobstant toute convention et même si le bail a été conclu avant le mariage.

Hypothèse où les locataires sont partenaires liés par un pacte civil de solidarité :

Le congé donné par un seul des partenaires n’a d’effet qu’à son égard, les partenaires de PACS étant cotitulaires du bail en vertu de l’article 1751 du code civil mais uniquement lorsqu’ils en ont fait la demande conjointement. Ainsi, si les partenaires pacsés n’ont pas fait de demande conjointe de cotitularité du bail auprès du bailleur ou de l’agence immobilière, seul le signataire du bail est valablement titulaire de celui-ci. Le partenaire non signataire est alors un « occupant du chef de ». A ce titre, si le partenaire ayant signé le bail donne congé, il sera opposable également à l’égard de l’autre partenaire.

Remarque : Les loyers et charges sont considérés comme des « dettes ménagères ». Ainsi, l’époux qui a donné congé, reste redevable desdits loyers et charges tant que demeure le lien conjugal, c’est-à-dire jusqu’à la publication du jugement de divorce. Le raisonnement pourrait s’appliquer aux partenaires pacsés.

A noter : La Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a créé un nouveau congé : le « congé pour violence » destiné à faciliter le départ de la victime de violences au sein du couple ou sur l’enfant qui réside habituellement dans le logement.

TEXTES DE REFERENCE :

Code civil :

Article 220: dettes ménagères entre époux
Article 515-4: aides matérielles entre partenaires de PACS

Code de procédure civile :

Articles 640 et suivants: computation des délais
Articles 651 et suivants: formes de notification

Code de la construction et de l’habitation :

Articles L. 353-14 et suivants: délai de préavis logement social
Articles L. 632-1 et suivants: congé et préavis des baux meublés signés avant le 27 mars 2014

Code des postes et des communications électroniques :

Articles L.100 et suivants : Envoi recommandé électronique : principes

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

Article 15: congé pour les logements vides
Article 17: zones tendues
Article 25-8: congé pour les logements meublés – bail classique
Article 25-15: congé pour les logements meublés – bail mobilité

Loi n°48-1360 du 1^er septembre 1948 :

Article 3: Résiliation de bail pour les logements soumis à la loi de 1948

Décret n°2013-392 du 10 mai 2013 – annexe : Liste des communes situées en zone tendue

Décret n°2015-650 du 10 juin 2015 : Dispositif encadrement des loyers