Quels sont les avantages de la location meublée ?

Quels sont les avantages de la location meublée constituant la résidence principale du locataire ?

L’investisseur en immobilier qui souhaite mettre en location son logement afin de percevoir des revenus locatifs a le choix entre la location vide et la location meublée. La location meublée présente de nombreux avantages et permet souvent de maximiser son investissement locatif.

Cet article traite uniquement des avantages de la location meublée d’un logement constituant la résidence principale du locataire, régie par la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En effet, les avantages de la location meublée de tourisme seront traités dans un prochain article.

Pour opérer la distinction entre location meublée occupée comme résidence principale et location meublée de tourisme, consultez notre article : Quels sont les différents types de location meublée ?

L’article 2 de cette loi définit la résidence principale comme étant ” le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.” Cet article ne s’applique pas au bail mobilité.

Par ailleurs, le logement meublé servant de résidence principale au locataire doit être impérativement garni des éléments d’équipement fixé par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 “fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé”.

Avantage location meublée - n° 1 :
L’application de loyers plus élevés

Le loyer est librement fixé par le propriétaire sauf exceptions (bien immobilier situé en zone tendue ou dans une ville ayant mis en place le dispositif d’encadrement des loyers).

Ainsi, le montant du loyer dépend des caractéristiques du logement : localisation géographique surface, nombre de pièces, nombre de chambres, présence d’annexes (stationnement, cave etc.), présence d’autres caractéristiques (terrasse, balcon, jardin, piscine etc.), année de construction de l’immeuble, note au DPE, services proposés par la copropriété (ascenseur, local vélo, piscine etc.), commodités à proximité etc.

Le montant du loyer varie également selon si le logement est loué vide ou meublé.

En effet, le loyer d’un logement meublé est souvent jusqu’à 30 % plus élevé que le loyer d’un logement vide, à prestations équivalentes (hormis bien évidemment l’ameublement).

Cette différence de prix se justifie par l’économie substantielle réalisée par le locataire qui n’aura pas à acheter du mobilier (le propriétaire supporte les frais pour l’ameublement de son logement). Par ailleurs, le logement meublé offre une tranquillité d’esprit au locataire qui pourra s’installer rapidement et sans contrainte (pas de déménagement à prévoir, plus qu’à poser ses valises).

La majoration du loyer pour un logement meublé est pérennisée par le dispositif d’encadrement des loyers mis en place dans certaines villes où il est difficile de se loger (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux etc.). En effet, dans chacune de ces villes, l’encadrement des loyers fixe un plafond à ne pas dépasser qui correspond au « loyer de référence » majoré de 20%. Ce loyer de référence est déterminé sur la base de quatre critères : la zone géographique, le nombre de pièces, l’année de construction et le caractère vide ou meublé du logement. Le dispositif d’encadrement des loyers prévoit une majoration systématique lorsque le logement est loué meublé. A Lyon et Villeurbanne, la majoration unitaire du loyer de référence varie entre 1.0 et 2.7 points.

Exemple :

Un logement se trouvant en zone géographique 3 (à Lyon ou Villeurbanne), composé d’une pièce (T1) et construit après 1990 appliquera un loyer de référence de 16.9 €/m² en nu contre 19.6€/m² en meublé, soit une différence de 2.7 €/m².

Pour plus de précisions, consultez notre article : L’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne

Par ailleurs, le dispositif d’encadrement des loyers permet aux propriétaires d’appliquer un « complément de loyer » (et ainsi fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré) lorsque le logement présente des caractéristiques particulières de localisation et/ou de confort. Le complément de loyer ne peut pas être justifié par le caractère meublé ou non du logement (puisqu’il est déjà pris en compte dans le calcul du loyer de référence). En revanche, le complément de loyer peut s’expliquer lorsque le logement est garni de meubles « complémentaires » (c’est-à-dire, en plus de la liste exhaustive fixée par décret des éléments mobiliers devant obligatoirement équiper le logement) comme par exemples d’une machine à laver ou encore d’un lave-vaisselle.

Pour plus de précisions, consultez notre article : Location meublée : Définition & liste du mobilier

Avantages location meublée - n° 2 :
Les rapports entre bailleurs et locataire plus souples

Les locations de logements meublés constituant la résidence principale du locataire sont régies par la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le Titre 1^er bis de cette loi (Articles 25-3 à 25-11) porte sur les rapports entre bailleurs et locataires dans le cadre d’un bail meublé ou d’un bail meublé étudiant (c’est-à-dire un bail meublé consenti à un étudiant). Il fixe plusieurs dispositions devant impérativement être respectées, à savoir :

Le montant du dépôt de garantie ne peut dépasser deux mois de loyer hors charges (article 25-6) ;
Le contrat de location est conclu pour une durée d’au moins un an pour un bail meublé, neuf mois pour un bail meublé étudiant (article 25-7) ;
La durée de préavis est d’un mois pour le locataire, trois mois pour le bailleur (article 25-8) ;
Le congé pour vente donné par le bailleur n’ouvre pas un droit de préemption au bénéfice du locataire (article 25-8) ;
Les charges locatives sont récupérées par le bailleur soit sous la forme de provision sur charges, soit sous la forme d’un forfait (article 25-10).

Le Titre 1^er ter de cette loi (Articles 25-12 à 25-18) porte sur les rapports entre bailleurs et locataires dans le cadre d’un bail mobilité. Il fixe plusieurs dispositions devant impérativement être respectées, à savoir :

Le bail est consenti pour une courte durée : entre un et dix mois (article 25-13) ;
Le versement d’un dépôt de garantie est interdit (article 25-13 et 25-17) ;
La durée de préavis est d’un mois pour le locataire ; le bailleur n’a pas la possibilité de donner congé (article 25-15) ;
Les charges locatives sont récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait (article 25-18).

Ainsi, les règles applicables aux baux meublés et mobilités sont plus flexibles que celles applicables aux baux de logements vides.

En effet, la durée de location est plus courte : un an voire neuf mois pour un bail meublé, entre un mois et dix mois pour un bail mobilité ; contre trois ans voire six ans pour une location nue. Cette courte durée de location permet au propriétaire de réévaluer le loyer plus régulièrement et de rester ainsi en parfaite adéquation avec les prix du marché (sous réserve de respecter les dispositions en vigueur dans les zones tendues, les villes avec encadrement des loyers et la nouvelle réglementation liée à la consommation énergétique), d’effectuer des travaux de rénovation ou d’amélioration entre deux locations, d’occuper lui-même le logement une fois le locataire parti ou encore de vendre son logement non occupé (sans locataire) plus facilement etc.

Par ailleurs, le dépôt de garantie dans le cadre d’un bail meublé (classique et étudiant) s’élève à deux mois de loyer en principal, contre un mois dans le cadre d’un bail nu. Bien que le montant soit doublé, cela ne constitue pas un réel avantage offert par la location meublée. En effet, le dépôt de garantie visant à couvrir le bailleur en cas de défaillances de son locataire (et notamment les dégradations immobilières et mobilières), il est logique que son montant soit plus important pour une location meublée. Pour autant, le dépôt de garantie est interdit dans le cadre d’un bail mobilité… Le législateur estime probablement que les risques encours par le bailleur sont minimes en raison de la courte durée de location. Cependant, il reste toujours possible de demander une caution pour se protéger contre les risques locatifs, quel que soit le bail envisagé.

Enfin, la durée de préavis est également réduite. Lorsque le congé est donné par le locataire, le préavis est d’un mois avec le bail meublé (classique et étudiant) et le bail mobilité, contre trois mois avec le bail nu ; lorsque le congé est donné par le bailleur, le préavis est de trois mois avant le terme du bail (d’une durée d’au moins un an voire neuf mois) avec le bail meublé (classique et étudiant) contre six mois avant le terme du bail (d’une durée d’au moins trois ans) avec le bail nu. Là encore, le bail mobilité est plus restrictif puisqu’il ne permet pas au bailleur de donner congé. Les durées de location et de préavis étant réduites, le propriétaire peut disposer plus rapidement de son logement.

Pour plus de précisions, consultez notre article : Quels sont les différents contrats de location à usage d’habitation ?

Avantages location meublée - n° 3 :
L’attractivité croissante des locations meublées

Comme vu précédemment, la location meublée permet au locataire d’éviter des dépenses conséquentes liées à l’ameublement du logement et de s’installer rapidement, sans difficulté (pas de déménagement, équipements déjà en place etc.).

La location meublée est généralement plébiscitée par les étudiants et les jeunes actifs qui sont amenés à s’installer momentanément, le temps de leurs études et/ou de leurs premiers pas dans le monde du travail. Toutefois, d’autres profils de locataires peuvent être intéressés par la location meublée : un employé en mutation professionnelle souhaitant obtenir rapidement un logement pour pouvoir être opérationnel, une famille ayant besoin d’un logement pendant une « courte » durée suite à des travaux de rénovation dans leur habitation principale etc.

Ainsi, la location meublée aura plus de succès dans les grandes villes en raison de leur attractivité : ville étudiante avec de nombreuses écoles supérieures et universités, bassin économique et marché de l’emploi dynamiques etc.

Il est donc important d’étudier le marcher locatif local afin de vérifier qu’une demande de logements meublés existe et éviter toute vacance locative. Par ailleurs, il conviendra d’acheter un logement correspondant aux besoins des locataires ciblés et de le meubler en conséquence. Par exemple, dans une ville étudiante, devront être privilégiés les appartements de petite superficie (studio, T1) ou à l’inverse, comprenant plusieurs chambres pour permettre la colocation, mais en tout état de cause, situé dans un lieu stratégique (exemples : à proximité des écoles ou des transports en communs) avec un intérieur et un mobilier fonctionnels (exemple : bureau permettant au locataire d’étudier).

Avantages location meublée - n° 4 :
Le bénéfice d’un régime fiscal avantageux

Les locations meublées bénéficient d’un régime fiscal spécifique, aussi bien concernant les revenus locatifs que la plus-value en cas de cession. Le régime fiscal applicable aux locations meublées constitue sans aucun doute le plus important des avantages de la location meublée.

1. Avantage fiscal concernant les revenus locatifs

Les revenus locatifs (recettes imposables) issus de la location meublée relèvent de la catégorie fiscale des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) à la différence de ceux issus de la location nue qui relèvent de la catégorie des revenus fonciers.

Le propriétaire Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP) a le choix du régime fiscal applicable pour la déclaration de ses revenus locatifs entre le régime Micro-BIC (régime fiscal par défaut) et le régime réel (option fiscale à choisir expressément lors de la déclaration de l’activité).

Le régime Micro-BIC : applicable uniquement lorsque les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 72.600 euros ; permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs annuels.
Le régime réel : permet de déduire des revenus locatifs annuels l’intégralité des charges réelles liées à l’investissement immobilier. Les charges déductibles peuvent être :
- Dépenses d’entretien et de réparations : frais de plomberie ou d’électricité, frais de remplacement d’électroménager etc. ;
- Taxe foncière ;
- Primes d’assurances : assurance propriétaire non occupant, garantie des loyers impayés, assurance emprunteur ;
- Honoraires des professionnels intervenus sur le logement : notaire, agence immobilière (honoraires de transaction), agence de gestion locative (honoraires de mise en location et/ou gestion locative), commissaire de justice (frais et honoraires engagés en cas de contentieux), diagnostiqueur immobilier etc. ;
- Frais liés à l’emprunt : frais de dossier de l’établissement de crédit, intérêts du prêt immobilier, assurance emprunteur ;
- Amortissements du bien immobilier et des meubles ;
- Autres frais : charges de copropriété, travaux, ameublement etc.

Le régime réel est souvent plus avantageux que le régime Micro-BIC car la déduction des charges et des amortissements permet généralement de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs. Ainsi, les revenus locatifs perçus sont nets d’impôt. En effet, les opérations d’amortissement du bien immobilier et des meubles permettent aisément de créer un déficit foncier sur dix ans pour ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs perçus, sans qu’il soit nécessaire d’engager en plus des frais réels. Cependant, le régime Micro-BIC est parfois plus intéressant, notamment lorsque le bien immobilier est déjà amorti.

L’option fiscale LMNP/LMP au régime réel engendre des obligations comptables plus lourdes qu’un régime Micro-BIC. Tous les justificatifs comptables portant sur le bien immobilier et ses meubles, les loyers et les charges déductibles doivent être conservés (avis de reçu du dépôt de garantie, quittances de loyer et charges, factures d’entretien, factures de mobilier, tableau d’amortissement du bien immobilier, prêt immobilier, avis de paiement des cotisations d’assurance, procès-verbaux d’assemblée générale, appels de fonds etc.) pour la bonne tenue comptable de l’investissement immobilier.

L’accompagnement par un expert-comptable est essentiel pour choisir le régime fiscal le plus adapté et effectuer toutes les obligations comptables.

2. Avantage fiscal concernant la plus-value

Une distinction doit être opérée entre les Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP) et les Loueurs Meublés Professionnels (LMP).

Un propriétaire acquiert le statut de LMNP ou de LMP dès lors que l’activité concerne la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être meublés et ce, quel que soit le type de location (longue ou courte durée, résidence principale ou touristique etc.).

Le propriétaire est dit LMNP à moins que l’activité de location soit considérée comme professionnelle (auquel cas il sera LMP), c’est-à-dire lorsque deux conditions cumulatives sont réunies : les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros et excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal (somme des revenus nets soumis à l’impôt sur le revenu : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés). Ainsi, le statut LMNP / LMP s’impose au propriétaire qui n’a aucun choix à opérer.

Le régime fiscal pour les LMNP :

La plus-value immobilière est la différence entre :

- Le prix de vente du bien immobilier, déduction faite des frais engagés dans le cadre de la transaction (honoraires de transactions à la charge du vendeur, frais de publicité d’annonces sur les canaux de diffusion, frais de diagnostiqueur etc.) ; et
- Le prix d’achat du bien immobilier, majoré des frais d’acquisition (honoraires de transaction à la charge de l’acquéreur, frais de notaire etc.) pour leurs montants réels ou une valeur forfaitaire (7.5% du prix d’achat), et les frais engagés pour les éventuels travaux pour leurs montants réels ou une valeur forfaitaire (15% après cinq années de détention de l’immeuble).

Les amortissements du bien immobilier ne sont pas imputés sur le prix d’achat pour le calcul de la plus-value.

Le loueur meublé non professionnel (statut LMNP) se voit appliquer, au moment de la revente de son bien immobilier, le régime de la plus-value immobilière des particuliers, à savoir : un impôt à hauteur de 19 % sur le montant de la plus-value auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux à hauteur de 17.20 %.

Toutefois, le régime de la plus-value immobilière des particuliers prévoit des abattements forfaitaires selon la durée de détention du bien immobilier objet de la vente. Un abattement forfaitaire a pour effet de réduire l’assiette (c’est-à-dire le montant de la plus-value) sur laquelle sont appliqués l’impôt et les prélèvements sociaux et ainsi de réduire leurs montants respectifs.

Concernant l’impôt, les abattements forfaitaires applicables sur la plus-value immobilière s’élèvent à :

- 6% par année de détention, à partir de la 5^ème année et jusqu’à la 21^ème année ;
- 4% pour la 22^ème année.

Soit une exonération totale d’impôt sur la plus-value immobilière après 22 ans de détention du bien immobilier.

Concernant les prélèvements sociaux, les abattements forfaitaires applicables sur la plus-value immobilière s’élèvent à :

- 65% par année de détention, à partir de la 5^ème année et jusqu’à la 21^ème année ;
- 60% pour la 22^ème année ; et
- 9% de la 23^ème année jusqu’à la 30^ème année.

Soit une exonération totale des prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière après 30 ans de détention du bien immobilier.

Le régime fiscal pour les LMP :

Le loueur meublé professionnel (statut LMP) se voit appliquer, au moment de la revente de son bien immobilier, le régime concernant les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Une distinction doit être opérée entre plus-value professionnel à court terme et celle à long terme.

- La plus-value professionnelle à court terme : Les amortissements réalisés sur le bien détenu plus de deux ans constituent la plus-value à court terme. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu (suivant le barème progressif) et aux cotisations sociales.
- La plus-value professionnelle à long terme : La différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien détenu plus de deux ans constitue la plus-value à long terme. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu à hauteur de 12.8 % auxquels s’ajoutent 17.2 % de cotisations sociales soit un total de 30 %.

Cependant, lorsque l’activité de location est exercée depuis au moins 5 ans, la plus-value professionnelle est exemptée d’impôt :

- Totalement lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 90 000 euros ;
- Partiellement lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 126 000 euros.

Bien que le régime fiscal constitue indéniablement l’un des principaux avantages de la location meublée, il est important de se faire accompagner par un expert-comptable qui vous conseillera dans le choix du régime fiscal le plus intéressant dans votre situation afin de vous garantir la maximisation de vos revenus locatifs et ainsi une meilleure rentabilité de votre investissement locatif.

Pour plus de renseignement sur le régime fiscal applicable aux loueurs meublés non professionnels (LMNP) et professionnels (LMP), nous vous invitons à contacter notre expert-comptable partenaire : ARIS, expert comptable immobilier.

Sources :

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Article 2 : Définition résidence principale

Article 6 : Définition logement décent

– Titre 1er bis – Régime juridique applicable aux logements loués meublés

– Titre 1er ter – Régime juridique applicable aux logements loués meublés dans le cadre d’un bail mobilité

Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 : Liste des éléments mobiliers obligatoires pour le logement meublé comme résidence principale
BOFIP : Définition fiscale location meublée et régime applicable

Rédigé le 31/01/2023